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TECNOTRAMIT En nuestro blog queremos aportaros artículos de interés sobre diferentes aspectos de la actualidad del sector inmobiliario y de inversión.

NULIDAD IRPH: CUESTIÓN PREJUDICIAL ANTE EL TJUE (ASUNTO C-125/18): EL INFORME DE LA COMISIÓN SOBRE LAS CUESTIONES PLANTEADAS. 19/09/2018
El pasado 17 de septiembre de 2018 la Comisión Europea ha remitido al TJUE las observaciones escritas de fecha 31 de mayo de 2018 sobre la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona sobre el juicio de abusividad de las cláusulas de préstamos que incorporan El IRPH como tipo de interés. El asunto se está tramitando bajo la referencia C-125/18.La Comisión Europea, que considera que la cláusula antes referida debe pasar el juicio de transparencia. Y ese juicio de transparencia exige que se ofrezca  al consumidor una información que transmita todos los elementos que puedan incidir en su compromiso y que le permitan evaluar el coste total de su préstamo. Este deber, según la Comisión Europea, se concreta en la obligación de informar precontractualmente cómo se configura el tipo de referencia, cuál ha sido la evolución de dicho tipo de interés en el pasado así como su previsible evolución futura, con comparación con otros tipos empleados en el mercado.La Comisión Europea entiende que la omisión de esta información debe calificarse de engañosa a los efectos del artículo 7 de la Directiva 2005/29/CE, lo que puede transformar la actuación de la entidad financiera en una práctica comercial desleal.Finalmente, la Comisión Europea, al analizar las posibles consecuencias de la nulidad de la cláusula, no sin reconocer las fuertes dudas sobre este extremo, propone el mantenimiento del préstamo y la sustitución del I [...]
VENCIMIENTO ANTICIPADO: CONCLUSIONES ABOGADO GENERAL 13/09/2018: (C-486/16): LO QUE VERDADERAMENTE DICE EL ABOGADO GENERAL. 17/09/2018
En fecha 13 de septiembre de 2018, el Abogado General de TJUE, Maciej Szpunar, ha presentado las conclusiones al asunto C-486/16 (Bankia vs Sanchez Martínez/Sánchez Triviño). En estas conclusiones se da respuesta a una cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante en el seno de un procedimiento de ejecución dineraria hipotecaria, pivotando la cuestión planteada por el juzgado nacional sobre los efectos de la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario.En 2006 la entidad financiera concedió un préstamo hipotecario. En 2012, ante el impago de varias cuotas, dio por vencido anticipadamente el préstamo. En 2013 Bankia interpuso la ejecución dineraria hipotecaria, que se conoció por parte del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante. En 2014 los prestatarios formularon oposición, impugnando, entre otras, la cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, cláusula preveía la posibilidad de dar por vencida anticipadamente el préstamo por el impagado, en todo o en parte, de alguna de las cuotas. El juzgado estimó la oposición y, entre otros acuerdos, declaró abusiva la citada cláusula de vencimiento anticipado, sobreseyendo la ejecución. Bankia recurrió en apelación, que fue desestimada, por lo que el archivo de la ejecución devino firme.En 2015, concretamente en mayo,  Bankia volvió a presentar demanda de ejecución hipotecaria.  El asunto se repartió al Juzgado de Primera In [...]
Cambio de Doctrina de la DGT sobre las Novaciones con modificación del valor de tasación 22/08/2018
En relación a las Novaciones o Modificaciones de Préstamos o Créditos Hipotecarios en las que se incorpora una nueva tasación a efectos de subasta o se modifica el valor de tasación, después de reiteradas consultas vinculantes en las que la Dirección General de Tributos (DGT) siempre ha considerado esta convención como sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, finalmente y mediante la reciente publicación de la Consulta V1914-18, ha asumido las directrices del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) quien ya se posicionó el pasado octubre afirmando lo contrario.Tal como decimos, dicho tribunal, en resolución de fecha 10 de octubre de 2017 ya manifestó que: ”No toda mención de una cifra o valor en el documento implica que éste adquiera la condición de “evaluable” a efectos del impuesto, ya que esta última condición sólo concurrirá cuando la referencia del valor incluido en el documento tenga relación directa con los efectos jurídicos que produzca el acto o negocio documentado. (…) …la tasación a efectos de subasta no produce efecto jurídico alguno en la hipoteca inscrita: ni a los sujetos en sus derechos u obligaciones, ni se produce cambio alguno en el objeto hipotecado, ni se modifica la responsabilidad hipotecaria de la finca, la cual, cualquiera que sea el valor en que se tase la finca a efectos de subasta sigue respondiendo de la misma cifra de responsabilidad asignada. Se trata de un mero requisito procesal (…)& [...]
CONOCE LOS PLAZOS PROCESALES PARA EL MES DE AGOSTO 2018 26/07/2018
Con el periodo vacacional, debes conocer los periodos procesales vigentes para este agosto 2018. Consultar plazos agosto [...]
Comprobación de valores de un inmueble adquirido en compraventa por el método de estimación mediante la aplicación de coeficientes correctores del valor catastral (artículo 57.1.b) de la LGT). 04/07/2018
En relación al método de comprobación de valores de inmuebles, utilizado por la administración para comprobar autoliquidaciones del ITPyAJD y consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente según la población en la que se encuentre, la Sala III de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia 843/2018 (que adjunto), que puede resultar de interés para las entidades bancarias e inmobiliarias, así como para los particulares para los que formalizamos y tramitamos operaciones de compraventa de inmuebles. En la citada sentencia, el Supremo fija doctrina sobre este asunto que “el método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria, consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, no es idóneo ni adecuado, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”. Además, señala que el contribuyente no está obligado a justificar el valor real del inmueble en la autoliquidación, sino que la carga de la prueba la tiene la administración: “el [...]
Aplicación de las exenciones en el ITPyAJD en relación a las operaciones sobre Viviendas de Protección Oficial 04/07/2018
Sentencia del Tribunal Supremo (STS, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 2ª, Sentencia 820/2018 de 22 May. 2018, Rec. 96/2017), sobre la aplicación de las exenciones en el ITPyAJD establecida por el art.45.I.B.12 del TRLITPyAJD en relación a las operaciones sobre Viviendas de Protección Oficial en la que, a modo de resumen, establece que: “Las normas autonómicas no pueden ni restringir ni ampliar los beneficios fiscales concedidos por la ley estatal, de forma que si el Estado reconoce la exención para las viviendas de régimen concertado, la Comunidad Autónoma no puede restringir ese beneficio fiscal limitándolo a la vivienda de Régimen General.”La fiscalidad de las operaciones relativas a viviendas calificadas como protegidas, ha sido polémica debido a la distinta normativa sobre las viviendas protegidas y a la normativa fiscal aprobada por cada CCAA (sobretodo en la Comunidad de Madrid) que ha ido derivando en la notificación de liquidaciones complementarias por parte de cada administración autonómica, en casos en los que se autoliquidaba el impuesto invocando la exención de la normativa estatal. Ante esta situación, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la Letrada de la Comunidad de Madrid contra la sentencia del TSJ Comunidad de Madrid dictada en el procedimiento ordinario sobre liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados, estableciendo que no puede dejarse en manos de cada [...]
Diputación Foral de Gipuzkoa: aprobación de la Norma Foral 1/2018, de 10 de mayo 24/05/2018
En la nueva Norma Foral, publicada en fecha 17 de Mayo de 2018 y con entrada en vigor el día siguiente, se introducen las siguientes modificaciones de la Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre en cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:1. Se establece la no sujeción al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas en las transmisiones de unidades productivas realizadas en el marco de procedimientos concursales, cuando el o la adquirente sea un contribuyente del Impuesto sobre el Valor Añadido con derecho a la deducción total de la cuota correspondiente a las entregas de los bienes inmuebles incluidos en dichas unidades productivas, en caso de que las mismas estuvieran sujetas y no exentas de dicho Impuesto2. En cuanto a las operaciones de Sociedades de Garantía Recíproca, se establece la exención en: – La constitución, aumento o disminución de capital de las Sociedades de Garantía Recíproca inscritas en el Registro especial del Banco de España, así como los actos y documentos necesarios para su formalización.– La misma exención se aplicará a la relación jurídica entre la Sociedad de Garantía Recíproca inscrita en el Registro Especial del Banco de España y el socio en cuyo favor se hubiere otorgado la garantía, así como respecto al documento en el que se formalice dicha relación.– Asimismo, estarán exentas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados [...]
Agència Tributaria de Catalunya: Consultas sobre disoluciones de comunidad y parejas estables en el cálculo de impuestos 16/05/2018
A continuación, y siempre con ánimo informativo, os adjuntamos algunas consultas remitidas por la Agència Tributària de Catalunya en materia del ITPAJD y ISD sobre disoluciones de comunidad y parejas estables, para tener en cuenta cuando calculamos y liquidamos estos impuestos:315E / 17: Acreditación como Pareja estable: Dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja estable en cualquiera de los casos siguientes:a) Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos.b) Si durante la convivencia, tienen un hijo común.c) Si lo formalizan la relación en escritura pública.La convivencia durante más de dos años ininterrumpidos se puede acreditar mediante el certificado del Registro de Uniones Civiles del Ayuntamiento, una acta notarial, aportando certificados bancarios de cotitularidad de las cuentas, o mediante testigos, sin perjuicio, claro está, de la comprobación de estos documentos por parte de la administración.– 348E / 17 y 312E / 17: Disolución de comunidad como consecuencia de divorcio con exceso no compensado que tributa por Donaciones: Grupo de parentesco aplicable.Dado que el negocio jurídico se produce en el último acto económico entre los cónyuges que se divorcian se entiende que el donatario es el cónyuge, y por tanto, estaría incluido en el grupo II de parentesco; siendo el 1,00 el coeficiente multiplicador aplicable.– 405E / 17: Extinción de condominio de una finca inscrita a [...]
COMENTARIO A TRES NUEVOS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO QUE DAN UNA NUEVA VISIÓN SOBRE EL ALCANCE DEL DEBER DE TRANSPARENCIA DE LAS CLÁUSULAS SUELO 28/02/2018
Este breve artículo analizará tres pronunciamientos de la Sala Primera del Tribunal Supremo relativamente recientes -de diciembre de 2.017 y de enero de 2.018- que han abordado la transparencia de la cláusula suelo quizás desde una perspectiva distinta a la perspectiva utilizada hasta la fecha. El tiempo dirá si estas tres sentencias marcan realmente el alcance del deber de transparencia exigida por la normativa tuitiva de consumidores y usuarios o bien se quedan simplemente como tres sentencias distintas a las dictadas hasta la fecha. No obstante, entiendo que las tres sentencias merecen cuanto menos un somero análisis dado que abordan la transparencia desde una perspectiva muy interesante y pueden clarificar de una vez por todas qué es lo que debe hacer la entidad financiera para cumplir con sus deberes de información.LAS TRES SENTENCIAS. La primera sentencia es la STS 654/2017 DE FECHA 01/12/2017. El ponente es Francisco Javier Orduña Moreno. Se enjuicia una cláusula suelo establecida en un préstamo concedido a un consumidor. El préstamo se comercializó a través de banca electrónica, declarándose como probado, en los tribunales de instancia, que hubo información precontractual consistente en (i) la mención que existía del tipo mínimo en la oferta de la web, (ii) la mención a la cláusula efectuada en la aprobación provisional de la operación, (iii) la mención en la oferta vinculante y (iv) la remisión del borrador de la escritura con antelación. [...]
La acreditación de la formación en el sector inmobiliario, eje de la reputación profesional 31/01/2018
La necesidad de la formación Hablar hoy en día de la importancia de la formación en cualquier actividad profesional es una obviedad. De la misma manera, no descubriremos nada nuevo al hablar de los beneficios que esta formación genera en contrapartida, no solamente a los propios profesionales, sino también para las organizaciones y clientes a los que prestan sus servicios. La capacitación profesional conlleva el desarrollo de conocimiento, actitudes, comportamientos y habilidades necesarias para realizar de forma eficiente una actividad profesional.   Pero a pesar de ser un tema aceptado de manera generalizada y tal y como decimos, algo bastante obvio, en nuestro país todavía nos encontramos con una realidad práctica muy desviada de los postulados teóricos. Muchos profesionales consideran importante la formación como motor de arranque para su desarrollo profesional, aunque esta formación sea la adquirida con la práctica diaria y el ejercicio práctico de la profesión. Pero estos mismos profesionales desestiman una formación teórica de base por la sencilla razón que es una inversión en tiempo y dinero que mientras no sea un requisito obligatorio, no genera rendimientos en el corto plazo.   En este articulo, pretendemos llamar la atención sobre la imperiosa necesidad de la formación y la posterior capacitación de todos los agentes que intervienen en la mediación y el asesoramiento dentro del sector inmobiliario, tanto para prestar cada día [...]