Skip to main content

logo

BLOG
Crowfunding Inmobiliario30/01/2018

Hasta hace relativamente poco tiempo, si alguien quería lanzar un proyecto y era necesaria financiación, tenía una serie de opciones bastante acotadas. Desde la tan conocida opción de solicitar un préstamo a una entidad financiera o pedir una subvención, hasta llegar a las conocidas 3F (friends, fools & family).

Pero desde hace pocos años hay una nueva opción no tan conocida por el público en general pero que cada vez va ganando más adeptos. Se trata del crowfunding o micromecenazgo.
Por crowfunding entendemos la cooperación colectiva que llevan a cabo personas que realizan un red con el objetivo de conseguir dinero o recursos para financiar iniciativas de otras personas u organizaciones.

Esta red se realiza mediante una plataforma web que permite un punto de reunión entre oferta y demanda de dinero.
El crowfunding nace de los proyectos iniciales de Open Source donde los desarrolladores ofrecían su trabajo de forma desinteresada. Debido al éxito conseguido y las horas de trabajo necesarias empezaron a pedir donaciones. De nuevo se consiguió un gran éxito en la propuesta. Entre los usuarios que demandaban proyectos creativos y estaban dispuestos a pagar por ellos, y los creadores que necesitaban financiar sus proyectos, nacía el Crowfunding o financiación colectiva.

Esta nueva opción abría un campo de posibilidades a la financiación de proyectos creativos gracias a las pequeñas aportaciones de muchas personas.  A día de hoy son varias las webs de crowfunding que ayudan a financiar diferentes proyectos, lo que ha generado un poco de aire a un sistema financiero español tan altamente bancarizado. La tipología de proyectos financiados mediante crowfunding no ha parado de crecer y a día de hoy es fácil ver desde proyectos start-up hasta proyectos solidarios.

Su funcionamiento depende en gran medida de qué tipo de crowfunding estemos hablando (recompensas, donaciones, inversión y préstamo) pero el funcionamiento básico siempre sigue esquemas muy similares. En primer lugar el emprendedor o creativo envía el proyecto a la web indicando descripción, financiación necesaria, tiempo límite para recaudar fondos y recompensa ofrecida al inversor. Algunos de estos proyectos se valoran de forma comunitaria y otros es la propia web quien valora la viabilidad de la operación. La página web promociona el proyecto y lo publica otorgando una cantidad de días dentro de los cuales se podrán recibir las aportaciones. Una vez acabado el plazo el proyecto recibe la financiación, o no, en caso que no haya despertado ningún tipo de interés por parte de la gente.

En definitiva podríamos definir el crowfunding como un sistema que permite a personas con dinero confiar en personas con ideas para sacar un proyecto adelante. ¿Y qué tiene que ver este tipo de inversión/financiación dentro del sector inmobiliario?. Pues que el crowfunding o micromecenazgo ha desembarcado en el sector inmobiliario.

El crowfunding inmobiliario permite a cualquier persona con una cantidad modesta invertir en inmuebles y beneficiarse de una rentabilidad mediante los ingresos mensuales por el alquiler, más una plusvalía por la venta. Otro tipo de proyectos incluyen la financiación para la construcción o la reforma de inmuebles, entre otros.

El crowfunding inmobiliario no escapa de conseguir los mismos objetivos que el crowfunding tradicional de los que antes hablábamos, ya que persigue por un lado que una persona pueda invertir una modesta cantidad para adquirir una vivienda o prestando dinero a un promotor, y por otro lado elimina la dependencia que tiene este último a la
financiación bancaria.

Es España, varias plataformas están haciéndose un hueco en este incipiente mercado. Las plataformas que se dedican al Equity Crowfunding (inversión) establecen la inversión mínima de inversión en la participación de la compra de viviendas, locales y naves industriales entre 100 y 500 euros aproximadamente, aunque este importe puede variar en función del proyecto y la plataforma que promueve el proyecto. En España ya han adaptado sus sistemas para cumplir con los límites establecidos por la ley de crowfunding. Esto implicará que los inversores no acreditados tendrán un límite de 3.000 euros por proyecto y un máximo de 10.000 euros invertidos en un periodo de 12 meses en la plataforma. Los inversores acreditados no tendrán límites de inversión. Las empresas de Equity Crowfunding permiten la diversificación de la inversión en diferentes viviendas para minimizar el riesgo no sistemático, y cada proyecto goza de una rentabilidad diferente en función de si la finalidad es alquiler o venta de la vivienda. El inmueble puede venderse una vez se haya alcanzado el objetivo de revalorización marcado o se haya alcanzado el plazo de venta. Pero eso no quita que los inversores puedan prorrogar la comercialización si no se ha alcanzado el objetivo de rentabilidad
marcado.

La opción ideal es que este tipo de plataformas permita a sus inversores vender sus participaciones en un mercado interno en caso que el inversor necesite liquidez antes del plazo de maduración de la inversión. Hay plataformas que permiten invertir en inmuebles de manera indirecta, ya que el dinero no va destinado a comprar directamente un inmueble, sino que el dinero de los inversores va a Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarios en vehículos (Socimis) que son las que invierten directamente en inmuebles.

En cambio, las plataformas que se dedican a la modalidad de crowlending (préstamo) permiten a los inversores financiar con pequeñas cantidades de dinero los proyectos de promotores inmobiliarios. A esta fórmula recurrió el año pasado el grupo Wanda para financiar cinco de sus grandes complejos. Esta forma de micromecenazgo permitió al grupo chino captar más de 72 millones de euros de particulares y 648 millones procedentes de instituciones y empresas.

Para acabar hay que matizar que el crowfunding inmobiliario no tiene nada que ver con tres figuras jurídicas más conocidas dentro de nuestra extensa legislación sobre derecho inmobiliario. La multipropiedad, la copropiedad y las cooperativas de viviendas son figuras diferentes al crowfunding y es necesario que el inversor distinga las tres diferencias fundamentales.

La primera es que la compra conjunta del bien inmueble la realiza la empresa vehículo creada ex profeso una vez ha reunido los fondos para tal fin. Por tanto, el propietario es la empresa, los inversores son partícipes de esa empresa en una proporción igual al capital desembolsado para la compra. La segunda diferencia es que mediante el crowfunding tampoco se tiene la opción de disfrutar del bien inmueble objeto de inversión. Y tercera y última, sí que se trata de una cooperativa por concepto, pero de inversores y con ánimo de lucro.

Las estimaciones de los diferentes agentes es que el mercado español de crowfunding inmobiliario alcance una cifra de negocio de unos 60 millones de euros durante el presente año. Una cifra a mi entender ambiciosa teniendo en cuenta que el nivel de cultura financiera del país sigue siendo bajo, que la inversión inmobiliaria se sigue concibiendo de la manera tradicional y que los nuevos canales y plataformas de inversión todavía siguen siendo motivo de desconfianza por parte del inversor medio. Veremos por tanto, si el crowfunding inmobiliario alcanza las cuotas de notoriedad que están teniendo en Inglaterra, Estados Unidos y gran parte de los países sudamericanos.

Para el inversor español, encontrar alternativas para colocar sus excedentes de ahorro que no requieran un desembolso importante y ofrezcan una rentabilidad que supere la inflación es motivo de alegría. Por no hablar del promotor inmobiliario, que pese la actual querencia por parte de las entidades financieras a abrir el grifo del crédito, todavía encuentran diferentes escollos para llevar a cabo sus proyectos.

Por tanto, un aire fresco a las modalidades de inversión y financiación de proyectos era necesario y seguro que aquel inversor más vanguardista lo recibirá con especial atención, pero su implantación global en España todavía será lenta y requerirá de más promoción y sobretodo, transparencia.

Vicenç Hernández / Economista. Doctor en Psicología Económica
Revista Inmoscopia