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Prescripción en el reclamo de los gastos hipotecarios
Tras varios cambios de criterio, en 2019 el Tribunal Supremo fijó que la nulidad de la cláusula de imputación de gastos tenía como consecuencia que la entidad financiera tuviese que devolver la mitad de los gastos de notaría y gestoría y la totalidad de los gastos de registro, siendo de cuenta del prestatario el resto de los gastos e impuestos. No obstante, varias Audiencia Provinciales entendían que la acción de reclamación de gastos estaba sometida a plazo de prescripción. En julio de 2020 Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sendas Sentencias en que señaló que la restitución de los gastos era una cuestión de derecho nacional, ratificando así la postura del Tribunal Supremo, dictaminando que era admisible que la acción de reclamación de gastos quedase sometida a prescripción, si bien se tenía que garantizar que el plazo fuese suficiente para que el consumidor no viese vaciado su derecho a reclamar. La Audiencia Provincial de Barcelona, en un reciente pronunciamiento, ha ratificado que las devoluciones de gastos prescriben, lo que reduciría considerablemente la cifra de afectados con derecho a indemnización. En concreto, el plazo en Catalunya es de 10 años según la Audiencia Provincial de Barcelona. “De esta manera, los gastos pagados hace 10 años o más no se podrán reclamar, sino se han reclamado ya, lo que repercutirá en que miles de reclamaciones serán desestimadas”, analiza David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit y prosigue, “esta sentencia es muy relevante porque es la primera que se pronuncia sobre la prescripción de los tras la STJUE de fecha 16/7/2020, analizando la incidencia de dicha sentencia en la prescripción de la acción y reclamación de gastos”. La importancia de este pronunciamiento es que hace compatible la prescripción con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020 y recuerda que la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no es contraria a la Directiva 93/13. Ésta especifica que la acción restitutoria asociada a la nulidad de una cláusula por abusividad esté sometida a plazos prescriptivos, siempre y cuando ni el inicio del plazo prescriptivo ni su duración hagan imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar su restitución. Esto es, el establecimiento de plazos razonables de carácter preclusivo para demandar es compatible con el Derecho de la Unión.Según la letra de la sentencia, “el plazo es de 10 años y debe contarse desde el día en que se pagó la última de las facturas de los gastos”, explica David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que añade que “esta postura no queda en entredicho por la STJUE de fecha 16/07/2020, dado garantiza el principio de efectividad, atendido que el plazo es largo, al pagar la última factura el consumidor conoce el perjuicio sufrido y porque la prescripción es fácilmente interrumpible con una mera reclamación en la oficina bancaria o vía correo electrónico”.¿Qué significará esta sentencia para entidades bancarias y consumidores?Este dictamen tendrá consecuencias tanto para las entidades bancarias como para los consumidores que contrataron un préstamo hipotecario. Los consumidores que firmaron una hipoteca con gastos abonados hace 10 años o más, no podrán reclamar. Para la banca supondrá una reducción de costes presupuestados, “al dejar fuera de indemnización los gastos de muchas hipotecas otorgadas”, resalta Viladecans Jiménez “conforme pase el tiempo, más gastos serán irreivindicables”.Este pronunciamiento tiene vigencia en el ámbito provincial, por lo que afecta a las reclamaciones realizadas en la provincia de Barcelona. No obstante, “es previsible que otras audiencias, como ya ha pasado en otras ocasiones, hagan suyo este argumentario y se pronuncien en la misma línea” asegura el experto.
Cómo funciona el proceso de tasación
El proceso de tasación hipotecaria de un inmueble es un proceso realmente importante para los compradores y vendedores de un activo inmobiliario. Este proceso sirve para determinar el valor de una vivienda o inmueble ya que del valor de tasación dependerá la hipoteca que el comprador necesita.Este importante paso exige que la tasación sea realizada por una empresa homologada por el Banco de España y requiere un riguroso proceso que implica numerosas mediciones y comprobaciones. A “grosso modo”, se trata de una valoración del inmueble basada únicamente en valores objetivos del mismo.En Tecnotramit somos expertos en controlar el proceso de tasación. Aquí resumimos en cinco puntos los pasos más relevantes del proceso.1.Cinco comprobaciones obligatorias en una tasación hipotecariaSegún la normativa ECO, por la que se rige la tasación para garantía hipotecaria, hay cinco comprobaciones obligatorias. Algunas de ellas se realizan durante la visita presencial del tasador al inmueble, mientras que otras exigen una consulta posterior a Urbanismo o Catastro.Identificar el inmueble: es importante comprobar que la vivienda que se va a valorar se corresponde con la finca registral que consta en la nota simple.Estado de ocupación: el tasador siempre debe comprobar y constatar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente. Es importante saber si está ocupada porque, por ejemplo, un contrato de alquiler poco ventajoso puede penalizar el valor de la vivienda respecto a otra semejante libre de ocupantes. Para saber más sobre cómo actuar en caso de ocupación puedes leer este artículo. Régimen de protección: se debe comprobar si la vivienda tiene algún tipo de protección pública. Estas tienen un precio máximo de venta fijado por la Administración por lo que la norma establece que el valor será siempre menor entre el valor de mercado.Protección urbanística: es muy importante conocer si el inmueble cuenta con algún tipo de protección patrimonial, ya que existen limitaciones en las obras que se pueden realizar en él.Adecuación a normativa urbanística: en el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística existirá riesgo de demolición y no podrá valorarse para finalidad hipotecaria.2: Recogida de datos en la inspección ocular del inmuebleUna vez que el tasador acude a inspeccionar el inmueble, valora primero la fachada. Después procede al análisis de la vivienda, donde debe realizar un estudio riguroso y completo del entorno en el que se ubica (cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios).Además, analiza la calidad del edificio, estado de conservación, si cuenta con dotaciones comunes y si ha acometido reformas. Junto con la inspección ocular, el tasador realizará las mediciones necesarias para hacer comprobar su superficie y hará las preguntas necesarias para conocer el estado y características de la vivienda.3: Búsqueda de testigosUna vez efectuadas las comprobaciones obligatorias, el tasador buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona (denominadas testigos). Es decir, viviendas con características lo más similares posibles a las de la propiedad a valorar (superficie, reformas y conservación).4: Volcado de datos, concordancia y generación de informe de tasación hipotecariaUna vez recogidos todos los datos, el tasador vuelca toda la información en el programa informático encargado de generar el informe de tasación hipotecaria, siempre comprobando que los datos observados coinciden con lo reflejado en el Catastro de la Propiedad.5: Emisión de valor del inmuebleUna vez emitido el valor de la tasación, el tasador envía el informe a la empresa de tasación, donde se valida que el análisis cuenta con toda la información requerida, que la documentación registral aportada es acorde al inmueble que se ha visitado, que la finalidad aplicada a la valoración coincide con la solicitada por el cliente y que el método de valoración empleado es adecuado al tipo de activo.Para saber más acerca del seguimiento del proceso de tasación que realiza Tecnotramit, contacta con nosotros aquí.
La ocupación ilegal de una vivienda será considerada delito de allanamiento de morada
La ocupación de viviendas hasta ahora se interpretaba como “usurpación”, sin embargo un reciente pronunciamiento lo ha calificado como un delito de allanamiento de morada. “Este importante cambio es un paso en la lucha contra la ocupación ilegal de inmuebles puesto que da más fuerza a los propietarios para poder recuperar su vivienda”. Esta ha sido la valoración de nuestro director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, David Viladecans Jiménez, en relación con el decreto del Fiscal Jefe Provincial de Valencia sobre la ocupación ilegal de viviendas, que señala que “si la ocupación afecta a la morada de alguien se estará ante un delito de allanamiento de morada y no ante una usurpación”.En España, la ocupación ilegal mantiene una tendencia al alza con un aumento del 58% en cinco años, siendo Cataluña la autonomía más afectada. Además, actualmente se calcula que en España hay cerca de 100.000 viviendas ocupadas de forma ilegal, teniendo en cuenta que en muchas ocasiones los propietarios de viviendas con okupas no denuncian la ocupación por motivos diversos (principalmente por el miedo a represalias o por las coacciones que reciben por parte de las personas que están ocupando de manera ilegal sus viviendas).Según el decreto del Fiscal Jefe Provincial de Valencia, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado deben proceder al desalojo inmediato de la vivienda, y requiere a los fiscales la adopción de la medida cautelar de desalojo inmediato. Así, se devuelve la posesión al morador, dado que afecta a un derecho fundamental como es la inviolabilidad del domicilio, concurriendo la urgencia, necesidad y proporcionalidad.Este pronunciamiento se basa en que el concepto de morada no sólo abarca la primera vivienda, sino las segundas residencias o alquileres temporales, siempre que esté haciendo la función de residencia temporal del morador.Sin embargo, nuestro director del área de Asesoría Jurídica, alerta sobre que, si bien “se trata de un paso importante para iniciar la lucha contra la ocupación ilegal y la situación de indefensión en la que se encuentran muchos propietarios e inquilinos que han visto ocupados sus inmuebles y sus domicilios en los últimos tiempos, no es suficiente”. En este sentido, indica que lo “deseable” es que este decreto “sea copiado por muchas fiscalías del resto de España y que la actuación policial y judicial no se quede en enjuiciar estos delitos, sino en investigar y desmantelar las tramas organizadas que existen y que se dedican a captar la existencia de inmuebles vacíos, a reventar puertas, a “vender llaves” y colocar ocupantes, y a pedir dinero para abandonar los inmuebles -todo ello siempre bajo asesoramiento”.El decreto, con fecha del 20 de agosto, ha buscado unificar criterios respecto las ocupaciones de inmuebles basándose en nuestra Constitución Española, que consagra la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2); la propiedad privada, sin que nadie pueda ser privado de sus bienes y derechos sino es por utilidad pública o interés social y mediante la correspondiente indemnización (art. 33); además especifica que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna (art. 47).¿En qué supuestos se consideraría usurpación? En este sentido, el letrado de Tecnotramit explica que -según la Ley- se considerará usurpación siempre y cuando coincidan los siguientes hechos:Se ocupe un inmueble de otro con vocación de permanencia (sin violencia y sin que el inmueble constituya morada de nadie).La ocupación se haga sin justo título que legitime la posesión.No conste la voluntad contraria a la ocupación por parte del titular del inmueble, bien sea anterior o posterior a la ocupación, voluntad que deberá ser expresa.Que concurra dolo del ocupante, que abarca el conocimiento de la ajenidad del inmueble y de la ausencia de autorización.En caso de que no sea morada y por tanto se esté ante una usurpación, el decreto “insta a los fiscales a pedir como medida cautelar el desalojo siempre y cuando se den los requisitos de peligro por la mora procesal, apariencia de buen derecho y proporcionalidad”, en palabras de Viladecans Jiménez.Se considera que se da el peligro de mora, en el intervalo de tiempo que pasa entre la apertura de diligencias hasta la sentencia, (cuanto menos, durante varios meses el legítimo titular se verá despojado de la posesión, quedando expuesto a la voluntad del ocupante). La apariencia se dará cuando de los datos quede claro que el ocupante carezca totalmente de título jurídico posesorio.Finalmente, para el juicio de proporcionalidad deberá ponderarse el estado del inmueble ocupado, la explicación de la ocupación de los ocupantes y la realización de actividades en el inmueble dañinas o peligrosas. Se exige siempre que antes de pedir la medida cautelar conste acreditada la titularidad del inmueble, la falta de autorización de la ocupación y la ausencia de título legítimo posesorio del ocupante.En Tecnotramit consideramos que este cambio es clave para los propietarios al proporcionar herramientas concretas para combatir este problema. Además nuestros 21 años de experiencia en el área de Asesoría Jurídica nos aporta un conocimiento experto y clave para garantizar soluciones a entidades financieras y sus filiales.
Los fondos de inversión en junio 2020: crece el volumen de activos y disminuye la inversión inmobiliaria
A pesar de la pandemia, los fondos de inversión recuperan terreno poco a poco y en junio el volumen de activos aumentó en 3.647 millones de euros. Así, alcanzó el patrimonio total de 260.997 millones de euros, un 1,3% más que en el mes anterior, según datos publicados por Inverco, la Asociación de Instituciones de Inversión colectiva y Fondos de Pensiones. Además los mercados reaccionaron de forma positiva al aumento de valor de las carteras de los fondos, aportando el 82% del crecimiento del mes.Al contrario de lo sucedido en mayo, en junio, los fondos de inversión de Renta Variable Internacional lideraron el crecimiento en patrimonio sin la necesidad de verse apoyados por las suscripciones netas presentando reembolsos netos en el mes de junio gracias al buen comportamiento de los mercados.Según la valoración global de los expertos, hay distintos factores que explican la tendencia alcista del mes de junio. Por un lado la política de estímulos económicos en Europa, en segundo lugar, los datos macroeconómicos de EEUU (sobre todo el dato de empleos creados) y, por último, el hecho de que el inicio de la apertura de las economías no se estaba traduciendo en nuevos rebrotes significativos por lo que se entienden las cifras de rentabilidad positivas en todas las categorías, destacando las de mayor exposición a Renta Variable, donde la nacional registra unos rendimientos del 3,64% y la internacional, del 2,90%, si bien las categorías de Renta Fija también obtienen rendimientos positivos. El volumen de inversión inmobiliaria en España durante abril y junio (que incluye gran parte del periodo de estado de alarma) ha sido de 1.060 millones de euros, un 65% menos que hace un año, según cifras de BNP Paribas Real Estate. Sólo tres grandes operaciones han supuesto prácticamente la mitad de la inversión total durante el Durante los primeros seis meses del año la inversión se ha situado en 4.187 millones de euros, un 23% menos que hace un año, es decir, sin el volumen del mercado residencial en alquiler, el total de inversión baja a los 3.432 millones de euros en activos comerciales, lo que supone un descenso interanual del 29%. 
¿Qué es el scoring y para qué sirve?
Es muy común en la petición de préstamos o hipotecas la utilización del scoring, de forma muy resumida, se trata de una herramienta que utiliza el banco para decidir si concede el préstamo en función de la capacidad de endeudamiento y la solvencia. Concretamente, el scoring es un sistema de evaluación bancaria que permite predecir la posibilidad de impago de un préstamo analizando de forma automática la solvencia del cliente. Esto permite al banco tomar decisiones sobre el riesgo de los clientes sin que intervenga el sesgo emocional. Si un cliente obtiene un scoring alto significa que tiene buena capacidad de crédito, pero si la puntuación es baja, es más complicado que el banco apruebe el préstamo. En esta puntuación influyen no solo los ingresos y la situación personal (de ser un crédito personal), sino también si existen deudas pendientes de pago, así como el historial crediticio. Por tanto, el sistema prevé si el cliente será capaz de devolver el préstamo en función de lo que ha ocurrido en circunstancias parecidas con clientes de un perfil similar, ya que el scoring se basa en la estadística. ¿Cómo funciona? El scoring automático funciona a través de algoritmos que van modificándose según la información que procesan. Lógicamente, cuanta más información tiene el banco del cliente, los resultados del análisis son más fiables, por lo que es normal que pida información complementaria a la que dispone en su base de datos. En Tecnotramit gestionamos procesos de scoring, de acuerdo con las especificaciones y/o aplicativos del cliente. Contamos con una plantilla de más de 450 personas especializadas en la formalización de operaciones hipotecarias tanto para particulares como para promotores.  Además, ofrecemos un amplio catálogo de soluciones adaptadas a las necesidades de nuestros clientes que comprenden desde la preparación integral de todo el expediente con personal propio desplazado en Centros de Formalización específicos hasta la realización remota de tareas parciales del proceso.