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¿Hasta cuándo y cómo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
Cláusulas abusivas, una problemática que no se termina de cerrar. Hace más de cinco años que el Tribunal Supremo (TS) consideró abusivas las cláusulas de gastos que incluían una gran parte de los préstamos hipotecarios de los bancos, declarando la nulidad de las mismas. Hoy, después de una regulación legal de por medio, todavía existen dudas de hasta cuándo se pueden reclamar estas cláusulas, y los juzgados no han establecido un criterio claro, siendo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el último organismo en pronunciarse al respecto.¿Hasta cuándo se pueden reclamar?Existen dudas sobre hasta cuándo se pueden reclamar estos gastos. Lo que sí está claro es que la hipoteca debe estar firmada antes del 15 de marzo de 2019, cuando entró en vigor la actual ley para regular el reparto de los gastos de créditos hipotecarios. Con esta ley, se eliminaron las cláusulas que los tribunales ya consideraba abusivas.Todo se basa en la famosa sentencia de diciembre de 2015, cuando el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos. EL TJUE estableció que correspondía a cada Estado determinar el plazo de preinscripción de la nulidad.En España, la nulidad de las cláusulas no está sometida a plazo de prescripción alguno, por lo que algunos jueces consideran que podría someterse al plazo de preinscripción general, que es de 5 años, desde el momento de la firma de la hipoteca. Esto situaría el plazo en máximo del 23 de diciembre de 2020, al cumplirse cinco años de la sentencia del TS.Sin embargo, el TJUE se ha pronunciado recientemente sobre el tema, estableciendo que el plazo de preinscripción no comienza desde la sentencia, sino desde el momento en el que el consumidor conoce que tiene derecho a que le devuelvan dichos gastos. Esto es, el momento en el que sabe que su cláusula es nula.¿Cómo se pueden reclamar?Lo primero que hay que hacer es asegurarse de que se tienen todas las pruebas de que se han cargado gastos de la hipoteca. Esto son todas las facturas, o justificantes de pago que se realizaron para formalizar la misma. Gracias a la amplia jurisprudencia, con estos documentos, el primer paso es establecer una reclamación convencional al servicio de atención al cliente de la entidad financiera.Al ser un tema tan mediático, en la red hay colgados diferentes modelos de escritos de reclamación, donde vienen citadas e incluidas las mencionadas sentencias. Si el caso es bastante claro, no tendría por qué haber problema y con este trámite bastaría. Sin embargo, si la entidad se resiste y no responde en al menos dos meses, se pueden tomar otras vías.En primer lugar, se puede elevar una queja al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, cuya resolución podría llegar en un plazo de cuatro meses y, a pesar de no ser vinculante, podría servir para presionar al banco.Por último, si todo lo demás falla, se podrá acudir al juzgado especializado en cláusulas hipotecarias abusivas para reclamar el importe por la vía legal.
¿Cómo afectará la bajada de ventas al precio de la vivienda?
La compraventa de viviendas está en desaceleración. La tasa de desempleo está en el 16 %, tres puntos más que el año pasado y el número de personas en ERTE cerró en abril en cerca de 640.000 afectados. La caída de los ingresos en los hogares españoles hace que mercados como la compraventa inmobiliaria estén sufriendo caídas de ventas. Los últimos datos del INE, correspondientes a febrero, muestran un inicio de año con caídas en la compraventa de vivienda, con respecto a los datos del año anterior.¿Qué pasará con el precio de la vivienda?Por pura ley de la oferta y la demanda, ante una caída de las compras la tendencia debería ser de una bajada de precios para reactivar el flujo de dinero. Sin embargo, la situación de incertidumbre actual está frenando esta tendencia. Por un lado, los compradores están posponiendo su compra a la espera de esta previsible bajada de precios, que no se produce porque los vendedores tampoco quieren reducir precios a la espera de una posible recuperación económica debido al efecto de las vacunas.En este sentido, el Banco de España ha publicado recientemente un artículo donde expresan que el precio de la vivienda está mostrando una “mayor resistencia a la baja” pese a la pandemia, principalmente por las desigualdades entre los tipos de vivienda.Mercado desigualEsta estabilidad de los precios está condicionada también por la desigualdad que hay en el mercado. Mientras los precios de las viviendas de obra nueva crecen exponencialmente, la compraventa de pisos de segunda mano no evoluciona de la misma manera. Además, la oferta se ha incrementado por la inclusión en el mercado regular, principalmente de alquiler, de los pisos turísticos, que, sin visitantes extranjeros ni compradores, ven como el hundimiento de precios se hace más acelerado.Esta desigualdad tiene como explicación los cambios en la preferencia de los compradores, que después de ver confinamientos, cierres parciales de ocio, comercios, hostelería y teletrabajo, optan cada vez más por un determinado tipo de vivienda que no sea un lugar de paso sino un espacio de convivencia y de desarrollo laboral.Con todo ello, la evolución de los precios es algo incierto y que en gran medida dependerá del éxito de las campañas de vacunación y la recuperación económica. La agencia de certificación Standard&Poor’s prevé una subida moderada en todo el año en el precio de la vivienda de un 1,4 %, en función de esta ansiada recuperación.
Hipotecas mixtas: ¿qué son y cómo funcionan?
¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Es la clásica pregunta que todo el mundo se hace a la hora de contratar una hipoteca. En España, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ambas formas de constituir las hipotecas se establecen a partes iguales. Sin embargo, no es la única forma de conformar el tipo de interés que ofrecen los bancos, que debido a la crisis y a la bajada del euríbor están apostando cada vez por un modelo mixto de hipoteca. ¿En qué consisten estas hipotecas mixtas?Un interés fijo y variable Cuando se contrata una hipoteca a tipo fijo, se acuerda con el banco un interés permanente a lo largo de todo el proceso, mientras que en las hipotecas variables este interés está condicionado al índice del euríbor.Con una hipoteca mixta, el banco oferta unos años a tipo fijo y otros a tipo variable. Normalmente, se establece un periodo inicial de seguridad que va de 3 a 15 años con un interés permanente, y a partir de ese punto se establece uno variable. Por otro lado, la comisión por amortización anticipada en estos primeros años de estabilidad es más alta que en el segundo período.Un elemento importante a considerar es que en general, durante el primer período, el banco ofrecerá un interés más bajo de lo que ofrecería en una hipoteca a tipo fijo, para dar un incentivo al cliente para contratarla. El resto de las condiciones son similares a una hipoteca al uso¿Interesa contratar una hipoteca mixta?En un principio se puede pensar que no. En la actualidad, el euríbor está en unas cuotas muy bajas, y al tener los primeros años a tipo fijo, el cliente no se podrá aprovechar de esta situación. Además, tampoco disfrutará de la estabilidad a largo plazo que da una hipoteca fija, ya que en unos años quedará ligada al índice de precios, siendo imposible de predecir si se va a acabar pagando más o menos.No obstante, para un determinado tipo de cliente puede ser una opción muy ventajosa. Como se ha explicado anteriormente, durante el periodo de tipo fijo, los intereses que ofrece el banco son más bajos que los que ofrecería si se contratase una hipoteca entera de tipo fijo. De este modo, una persona con una gran capacidad de ahorro obtendrá una cuota más asumible y podrá amortizar la hipoteca de forma anticipada, reduciendo el periodo de tipo variable o eliminándolo.
Test de idoneidad: una asignatura pendiente sobre conocimiento financiero
Pasar un “examen” antes de hacer una inversión. Aunque pueda parecer un escollo que las entidades financieras ponen para recibir asesoramiento financiero o de gestión de carteras, el test de idoneidad es una protección para que los consumidores tengan un acceso con garantías a los mercados. Estas pruebas categorizan a los clientes según su perfil de riesgo, pero, ¿en qué consisten exactamente?¿Qué es el test de idoneidad?Estos exámenes se les exigen a las entidades financieras desde 2007, fruto de una norma europea conocida como normativa MIFID, que se estableció para garantizar la protección de los consumidores en los mercados financieros. En otras palabras, el objetivo es que el consumidor no acabe contratando productos que en realidad no entiende, y que sean por lo tanto perjudiciales para sus intereses.De este modo, el cliente responde una serie de cuestiones, que se basan en tres ejes: los objetivos de la futura inversión, la situación financiera actual en la que se encuentra y los conocimientos y experiencia previa en el mercado financiero.Fruto de estas respuestas, el banco elabora lo que se conoce como un perfil de riesgo. Un perfil de riesgo es un baremo para medir el grado de aversión a los riesgos de un determinado cliente. Es decir, mide la capacidad para asumir pérdidas y el riesgo que está dispuesto a asumir.Así, el banco establece, en base al test de idoneidad, tres perfiles: de riesgo bajo o conservador; de riesgo medio o moderado; de riesgo alto o arriesgado.Por lo tanto, a un cliente con poca experiencia en el mercado financiero o con poca capacidad para asumir pérdidas, se le otorgará un perfil de riesgo conservador, garantizando que su aventura en el mercado sea exitosa y no contrate productos con una complejidad de la que no pueda hacerse cargo.¿Quién tiene que “pasarlo”?La normativa MIFID exige a las entidades financieras que clasifiquen a sus clientes en tres categorías: contraparte elegible, profesionales y minoristas. Solo los considerados como minoristas deberán realizar el test de idoneidad, por el menor grado de conocimientos del mundo financiero.Los minoristas, por lo tanto, reciben el mayor nivel de protección, por lo que los bancos están obligados a darles un tratamiento específico en cuanto a la información de los servicios contratados.Por otro lado, el banco considera como profesionales a aquellos clientes que disponen de conocimientos y experiencia necesarios para tomar sus propias decisiones en las inversiones, por lo que necesitan un nivel de protección menor. En esta categoría entrarían los inversores institucionales u organismos públicos.Por último, la contraparte elegible son profesionales que contratan servicios específicos de inversión, como entidades de crédito o compañías de seguros. Por su naturaleza, también reciben un grado de protección menor.