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¿Qué es la doble garantía hipotecaria?
Quiero comprar una casa, pero no tengo ahorros. Es la problemática a la que se enfrentan muchas personas a la hora de plantearse pedir un crédito hipotecario. De forma general, los bancos solicitan una entrada para la concesión del préstamo, que suele rondar entre el 30 y el 20% del total del dinero prestado. De este modo, ir al banco sin ahorros hace que sea muy complicado que las entidades financieras concedan hipotecas al 100% de financiación.Sin embargo, existen mecanismos que el banco oferta para poder financiar completamente la hipoteca. Uno de ellos es la herramienta conocida como doble garantía hipotecaria.¿Qué es la doble garantía hipotecaria?Como su propio nombre indica, con una doble garantía hipotecaria, el banco se protege de forma doble ante un posible impago, financiando a cambio el 100% de la hipoteca. Es decir, el banco financia, como en una hipoteca convencional, el 70-80% del inmueble, mientras que el 20-30% restante, en vez de sufragarse con los ahorros, recae sobre un segundo inmueble, que puede ser del cliente o de un tercero.De este modo, el banco se asegura una doble garantía de ejecución en caso de impago, dos inmuebles, mientras que el cliente obtiene el 100% de la financiación. El principal problema de esta modalidad de financiación es no disponer de un inmueble o no tener a nadie dispuesto a poner en riesgo el suyo.¿Qué puede pasar con el segundo inmueble?Como requisito previo, el banco exige que el inmueble dado en garantía no tenga cargas previas, siendo por lo general también una condición cuyo valor sea mayor de 100.000 euros.A partir de esta consideración, ¿qué pasa si el banco ejecuta la garantía por un impago? En primer lugar, hay que aclarar que solo se podría ejecutar el 20% del segundo inmueble, o el porcentaje equivalente. Por lo tanto, en ningún momento se perdería la propiedad del mismo.Por otro lado, hay que subrayar que la doble garantía hipotecaria no es lo mismo que un aval. En esta doble garantía, el propietario del segundo inmueble se convierte en hipotecante, no deudor, por lo que, ante una situación de impago, nunca se responderá con el resto del patrimonio o más allá de este 20%.
Vuelven los préstamos al consumo: ¿cómo se comportará la demanda?
Los felices años 20. Una década de consumo y desenfreno después de una crisis sin precedentes. Es la situación que auguran muchas bolas de cristal económicas para los próximos tiempos: con el fin de la pandemia, habrá un rebrote espectacular del consumo por toda la tensión acumulada durante estos meses.Una idea que no parece serles ajena a las entidades financieras, que después de congelar durante un año y medio los préstamos al consumo por miedo a posibles impagos por los repuntes de morosidad, ahora abren la puerta a estos créditos. La previsible “nueva normalidad” nacida del avance de la vacunación parece haber animado a los bancos a volver a prestar dinero.Ganas de consumir, ganas de ¿pedir préstamos?Un préstamo al consumo es un crédito similar a una hipoteca, salvo que el dinero se presta para cualquier tipo de compra (un viaje, un coche, la universidad…) mientras que en un préstamo hipotecario el bien es un inmueble. La diferencia principal es, por lo tanto, que, en una hipoteca, el banco tiene un as en la manga en caso de impago: la ejecución hipotecaria. Es decir, si el deudor no paga, el banco se queda con la casa.En un préstamo al consumo, no hay ningún bien que responda por la deuda, tan solo el patrimonio del deudor, y la amortización del préstamo no es a largo plazo, sino a medio, por lo que el banco impone tipos de interés más altos (de hasta el 7%) a este tipo de préstamos.El intento de aumento de estos créditos llega en una coyuntura que no ayuda especialmente a que se soliciten. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el ahorro en las familias españolas se sitúa en el 14’8% de la renta disponible, unos máximos históricos en el año de la pandemia.Esta paradójica situación se da porque, aquellas personas que no han visto disminuidos sus ingresos como consecuencia de la Covid-19 y no han sufrido ERTE ni desempleo, han podido ahorrar mucho durante este año, ya que las medidas restrictivas han impedido realizar viajes o consumir ocio en la medida que se hacía antes. Además, las perspectivas económicas desfavorables hacen que las personas tiendan a ahorrar más, por miedo a sufrir vacas flacas.Por lo tanto, de darse una fiebre de consumo, una vuelta a los viajes o se ejecuten decisiones de compra que se hayan postergado en el tiempo, estas compras llegan en un momento en el que es muy difícil que un núcleo que tenga ahorros pida un préstamo. Y, por otro lado, aquellos que sí podrían necesitar un préstamo al consumo para ejercer sus compras, quizás tengan perfiles insolventes y el banco no accederá a prestarles el dinero por miedo a la morosidad.¿Qué va a hacer la banca con el dinero?La coyuntura económica actual invita a pensar en un aumento, no demasiado pronunciado, de la inflación en los próximos meses. Por ello, las entidades financieras buscan tener el dinero en movimiento, ya que, si lo mantienen en cuentas corrientes o en depósitos, el efecto de la inflación puede hacer que se pierda valor.En este sentido, el ahorro familiar también debería ir destinado mayoritariamente a la inversión y no al consumo. Así, siempre se va a recomendar más que este tipo de ahorro vaya a fondos de inversión o a productos de inversión para así dejan más margen para la entidad y también más oportunidad de revalorización por parte del cliente.
Hipotecas para no residentes: ¿cuál es la diferencia con las ordinarias?
En islas, lugares costeros y como segunda residencia. Es la característica principal de los no residentes que contratan hipotecas en España, una tendencia que ha ido creciendo paulatinamente en la última década, pero que factores externos al mercado como el Brexit o la pandemia de la Covid-19 han atenuado. Aun así, la compraventa de inmuebles por parte de extranjeros supuso el 10% de las transacciones totales el pasado año, de acuerdo a los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles de España.Debido a su condición, las hipotecas para no residentes están sujetas a determinadas condiciones de contratación: ¿cuáles son y por qué?¿Qué perfil tiene el comprador?La legislación tributaria establece que a efectos fiscales se considera no residente, por exclusión, a cualquier persona que resida menos de 183 días al año en territorio nacional, o no perciba la mayor parte de sus ingresos en España o cuyo núcleo familiar directo no resida en el Estado.Así, el perfil de contratación de hipotecas por parte de extranjeros son ciudadanos europeos que buscan segundas residencias en lugares con alto atractivo turístico y vacacional. En este sentido, los que más compran inmuebles en España son los ingleses, alemanes y franceses, y sus zonas predilectas son las Islas Canarias y Baleares y lugares costeros como Murcia o Málaga.En estas zonas, la adquisición de vivienda por parte de extranjeros ronda entre el 20 y el 30% de las operaciones totales.¿Qué diferencia hay?Las entidades financieras conceden hipotecas a extranjeros con condiciones más duras debido a una serie de factores. En primer lugar, la adquisición de segundas residencias está, por lo general, sujeta a condiciones más exigentes independientemente de la procedencia del cliente.En segundo lugar, las entidades intentan blindarse frente a posibles impagos, por la dificultad que supone la litigación en caso de posibles impagos, ya que existe una mayor complejidad para obtener información sobre el perfil de solvencia y en caso de morosidad, se debe apelar a tribunales extranjeros. Por ende, el único bien que garantiza el pago es el propio inmueble, por lo que este estará sujeto a una mayor exigencia en términos monetarios.Por último, no hay que desdeñar que, por la propia naturaleza de la transacción, los no residentes no pueden acogerse a determinadas bonificaciones, como puede ser la domiciliación de las nóminas, que vienen acompañadas de tipos de interés más atractivos.En la práctica, esto supone tipos de interés más altos y la exigencia de entradas más elevadas, en torno al 40% del coste total.¿Qué documentos hay que presentar?La ley obliga a los no residentes a presentar documentación que acredite el origen lícito de los fondos con los que se sufraga la hipoteca. Aparte de esto, el cliente deberá presentar los siguientes documentos:Certificación de residencia fiscal.Declaraciones tributarias en el país de origen.Documentación acreditativa de ingresos (en función de cada país)NIE, para la presentación de las correspondientes liquidaciones ante la Administración Tributaria derivadas de la adquisición del inmueble.Contrato de compraventa (o arras) del inmueble a adquirir.
¿Qué es la plusvalía municipal y por qué los ayuntamientos piden que se regule?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, mejor conocido como la plusvalía municipal, es un tributo que está dando mucho que hablar estas semanas por la gran litigiosidad que produce, debido a diversas sentencias del Tribunal Constitucional que declaraban nulos algunos de sus preceptos.La plusvalía tiene como objetivo gravar el incremento de valor de una vivienda durante el tiempo que está en posesión hasta que esta pasa a otra persona física o jurídica. Afecta, por lo tanto, a cualquier contrato que suponga un intercambio de la propiedad, bien sea una cesión, una compraventa, herencia o una donación.¿Cuál es la polémica?En principio, la plusvalía parece un impuesto municipal como otro cualquiera, sin embargo, no está exento de polémica por su dudoso contenido. Hasta en tres ocasiones, en 2017, 2019 y 2020, el Tribunal Constitucional falló que algunos de sus preceptos eran inconstitucionales, provocando una ola de litigios por parte de los contribuyentes.Así, el impuesto no se puede exigir, según el TC si en el periodo computable no se ha producido un incremento real de valor, si se acredita que la cuota tributaria excede de la plusvalía producida, o más recientemente, se considerará nula la liquidación cuando la cantidad a pagar sea igual o mayor a la ganancia.El problema es, que, tras estas sentencias, las leyes no se han readaptado, por lo que los ayuntamientos, que no tienen competencia para legislar, pero si se están enfrentando a los litigios, están pidiéndole al Estado que regule en base a estos supuestos.Al mantenerse las normas tal y como nacieron, los litigios entre los contribuyentes y los ayuntamientos han crecido de forma espectacular, estando en disputa alrededor de 4.000 millones de euros en impuestos en todo el conjunto del territorio.