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Alquileres en verano: ¿se han transformado en vacacionales?
La crisis de la Covid-19 ha provocado un impacto sin precedentes en una de las bases de la economía española: el turismo. Como consecuencia de ello, los alquileres turísticos del país han caído en picado. En concreto, según los últimos datos del INE, entre agosto del pasado año y febrero de 2021, el parqué turístico nacional ha perdido 27.000 viviendas, en una reducción del 8,3%.Sin embargo, de febrero a junio la coyuntura parece haber cambiado y el avance inexorable de la vacunación, unido a iniciativas como el pasaporte verde europeo, hacen pensar que una buena recuperación del mercado es posible de cara a la temporada estival. ¿Será suficiente para recuperar esas 27.000 viviendas?¿Cómo se recuperará el mercado?Ya antes de que lo haya certificado el INE, todos los portales inmobiliarios notaron un trasvase de alquiler turístico a alquiler convencional. Sobre todo en las grandes ciudades a los propietarios, en función de la localización y el tipo de vivienda, les puede salir más rentable tener un piso en alquiler turístico que en alquiler convencional, ya que los ingresos son mayores.De este modo, con la irrupción de la pandemia y ante la falta de ingresos, son muchos los propietarios que decidieron arrendar su piso turístico en alquiler convencional. Fruto de este aumento de la oferta, también se ha producido una bajada general de los precios del alquiler, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona.Aunque es muy complicado establecer predicciones debido al volátil contexto, ya que muchas de las decisiones vacacionales se toman a última hora en función de las condiciones sanitarias, parece claro que el mercado turístico se va a recuperar en mayor medida que el año pasado.Sin embargo, la coyuntura hace pensar que el mercado de alquiler vacacional no va a recuperarse en la misma medida. La razón principal es que aquellas viviendas que se hayan reconvertido a alquiler tradicional pueden estar sujetas a este régimen entre cinco y siete años, dependiendo de si se trata de una persona física o jurídica.Por ello, veremos un nuevo trasvase en aquellas viviendas que durante este año se han transformado en alquiler convencional de corta duración, pero aquellas que han preferido vincularse a la estabilidad de larga duración, no volverán (si vuelven) al alquiler turístico en unos cuantos veranos. La recuperación será lenta, pero llegará.
¿Se puede conseguir una hipoteca sin ahorros?
Con la pandemia, la morosidad aumenta y los bancos se muestran cada vez más reacios a conceder hipotecas. Poseer una gran solvencia y un buen perfil, además de unos grandes ahorros son elementos determinantes para obtener un buen préstamo. Por regla general, los bancos financian entre el 70 y el 80% del total del inmueble, siendo necesario abonar el resto con ahorros. Por lo tanto, lograr la ansiada hipoteca sin entrada es una labor muy complicada, especialmente en estos tiempos.En realidad, conseguir una financiación del 100% depende exclusivamente de los criterios y la negociación del cliente con la entidad financiera, sin embargo, existen varias figuras que por regla general permiten a los prestatarios lograr una hipoteca sin ahorros.Tener un perfil solvente y seguroA la hora de encarar una negociación con el banco, este se va a fijar en qué medida el cliente puede devolver el dinero prestado. Así, se puede convencer la entidad, de que preste el total de la hipoteca si se dan una serie de condicionantes para que consideren al cliente un perfil seguro. Tener un trabajo estable, algo de ahorros (aunque no lleguen para la entrada) y ser joven (para así poder ampliar al máximo el periodo de amortización), serán elementos clave.También es más fácil lograr una mayor financiación si la vivienda la solicita una pareja, ya que dispone de un “colchón” de seguridad en el caso de que uno de los dos se quede sin ingresos.¿Qué piso compro?Dependiendo del piso, es posible que los bancos accedan a prestar mejores condiciones de financiación. Hablamos de los pisos que son propiedad de los bancos, unos activos que las entidades financieras poseen en grandes cantidades. Esto se explica debido a los numerosos embargos como consecuencia de la anterior crisis económica, que ha hecho que los bancos tengan un parqué de vivienda bastante extenso y al que quieren dar salida como sea.El principal problema de este tipo de inmuebles es que llevan vacíos mucho tiempo, por lo que es más que probable que necesiten reformas. De este modo, a pesar de ahorrarse la entrada, el alto coste de la remodelación puede hacer que sea contraproducente contratar estos inmuebles.  Tener un ángel de la guardaSi el cliente no tiene ahorros, puede tener la fortuna de tener familiares o amigos que hagan de “ángel de la guarda” y apoyen su préstamo para conseguir la máxima financiación. Hablamos de la figura del aval, pero, sobre todo en este caso, de la doble garantía hipotecaria.Mediante este mecanismo, el banco financia, como en una hipoteca convencional el 70-80% del valor total, mientras que el 20-30% restante recae sobre un segundo inmueble, que puede ser del cliente o de un tercero. De esta forma, se consigue el 100% con “truco”, ya que el banco está financiando la hipotecaLograr tasaciones superiores al precio realAlgunas entidades escogen el precio de tasación como referencia para financiar el valor de la hipoteca. Aunque esto se escapa al control del cliente, si tiene fortuna y tasan su casa en un precio muy superior al final de compraventa, en la práctica el banco estará financiando el 100% de la hipoteca.
Ley de Cuba: ¿cómo afecta a los compradores?
Cuando se adquiere una vivienda es vital conocer el estado legal de la misma. Es posible que el inmueble tenga hipotecas, deudas usufructos u otro tipo de condicionantes que pueden afectar a la venta. A la hora de adquirir una vivienda heredada, es importante mirar con lupa la situación de la vivienda, ya que, en el caso de no tener un testamento, existe el riesgo de que aparezca un heredero y reclame la vivienda.Esta situación ha aumentado tristemente durante el último año y medio de pandemia. El inesperado exceso de mortalidad ha hecho que mucha gente fallezca sin dejar testamento, lo cual genera una problemática para dilucidar a quien corresponden sus bienes. Para proteger a los herederos, se redactó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocido como Ley de Cuba.¿Qué es la Ley de Cuba?El artículo 28 de la ley hipotecaria establece que «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».En la práctica, en el supuesto de fallecimiento sin testamento, se abre un plazo que dura 24 meses en el cual pueden aparecer herederos inesperados reclamando su parte de la herencia. De este modo, si se realiza una compraventa de la vivienda, al heredero que aparece le corresponde como derecho una parte del montante.Así, los bancos se resguardan a la hora de conceder hipotecas sobre viviendas a las que pueda afectar la Ley de Cuba, debido al riesgo de que aparezcan terceros reclamando su parte de la herencia.¿Por qué se llama así?El origen de esta normativa data del siglo XIX. La vigente ley Hipotecaria se promulgó en 1946, pero muchas de las disposiciones que contiene vienen de antes. En concreto, el artículo 28 de esta Ley es la cristalización de una realidad social de la España con territorios de ultramar.En esa época, cuando las islas de Cuba y Filipinas formaban parte del ordenamiento jurídico español, era relativamente común que, cuando una persona fallecía y dejaba sus bienes, aparecieran hijos a los pocos meses reclamando la herencia: un ejemplo clásico es el comerciante que forma descendencia en los territorios de ultramar, vuelve a la península para fallecer y a los meses, llegan esos hijos criollos para reclamar sus derechos como propietarios.De este modo, la Ley incluyó una disposición para proteger a los hijos desconocidos.
Pros y contras de comprar una vivienda en subasta
¡Adjudicado! Las subastas no son como las hemos visto en las películas y ya no se resuelven a golpe de martillo sino a golpe de clic. La mayor facilidad para acceder a esta modalidad de compra hace que sea un atractivo para muchos inversores, ya que, por lo general, ofrece precios mucho más atractivos que la compra convencional. A pesar de ello, sigue siendo un proceso algo complejo, por lo que no todo el mundo puede acceder de la misma manera.Pros de las subastasLa mayor ventaja de las subastas es su precio. Una casa sale a subasta cuando una persona que no han cumplido sus compromisos hipotecarios ve como su inmueble es embargado. Las entidades financieras, que tienen la vivienda únicamente como seguro de impago, no están interesadas en tener en propiedad estos bienes, por lo que los sacan a subasta pública, con precios más accesibles.Con darse de alta en el portal del BOE, en el que aparecen todos los inmuebles a subasta es suficiente para acceder a lo que se está pujando. Cada subasta tiene un plazo de 20 días para adjudicarse. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el proceso no es tan sencillo. De este modo, para participar en una subasta hay que pagar unos costos de entrada, que suelen rondar el 5% del valor del inmueble subastado.Una vez que la subasta se ha adjudicado, el comprador final computa ese 5% más el valor total del inmueble y el inmueble es suyo.Contras de las subastasDe este modo, a pesar de la mayor accesibilidad por la digitalización, este y otros motivos hacen que las subastas estén en la práctica, muy restringidas a pequeños compradores. Otro motivo es que, por regla general, no se puede ver el piso antes de pujar por él, lo que genera inconvenientes obvios.Además, hay que tener en cuenta que los inmuebles subastados han acabado en esta situación por falta de pagos, por lo que no es poco frecuente encontrar inmuebles que acarrean otro tipo de deudas, como impagos a la comunidad.De este modo, a pesar de que los precios son más económicos, las subastas en la práctica también generan una serie de desembolsos. Además, el mundo de las subastas es un ‘microcosmos’ de compradores, donde los profesionales que trabajan ahí conocen las dinámicas de las compraventas, por lo que es recomendable acudir a ellas con un intermediario, lo cual elevará el coste de la compra.