Skip to main content

logo

Bienvenidos a Tecno tramit, Por favor use el menú de navegación para ir a las diferentes páginas

BLOG

TECNOTRAMIT Queremos compartir con vosotros artículos de relevancia de la actualidad empresarial y financiera.

Alquileres en verano: ¿se han transformado en vacacionales? 26/07/2021
La crisis de la Covid-19 ha provocado un impacto sin precedentes en una de las bases de la economía española: el turismo. Como consecuencia de ello, los alquileres turísticos del país han caído en picado. En concreto, según los últimos datos del INE, entre agosto del pasado año y febrero de 2021, el parqué turístico nacional ha perdido 27.000 viviendas, en una reducción del 8,3%.Sin embargo, de febrero a junio la coyuntura parece haber cambiado y el avance inexorable de la vacunación, unido a iniciativas como el pasaporte verde europeo, hacen pensar que una buena recuperación del mercado es posible de cara a la temporada estival. ¿Será suficiente para recuperar esas 27.000 viviendas?¿Cómo se recuperará el mercado?Ya antes de que lo haya certificado el INE, todos los portales inmobiliarios notaron un trasvase de alquiler turístico a alquiler convencional. Sobre todo en las grandes ciudades a los propietarios, en función de la localización y el tipo de vivienda, les puede salir más rentable tener un piso en alquiler turístico que en alquiler convencional, ya que los ingresos son mayores.De este modo, con la irrupción de la pandemia y ante la falta de ingresos, son muchos los propietarios que decidieron arrendar su piso turístico en alquiler convencional. Fruto de este aumento de la oferta, también se ha producido una bajada general de los precios del alquiler, sobre todo en ciudades como Madrid o Barcelona.Aunque es muy complicado establecer prediccion [...]
¿Se puede conseguir una hipoteca sin ahorros? 19/07/2021
Con la pandemia, la morosidad aumenta y los bancos se muestran cada vez más reacios a conceder hipotecas. Poseer una gran solvencia y un buen perfil, además de unos grandes ahorros son elementos determinantes para obtener un buen préstamo. Por regla general, los bancos financian entre el 70 y el 80% del total del inmueble, siendo necesario abonar el resto con ahorros. Por lo tanto, lograr la ansiada hipoteca sin entrada es una labor muy complicada, especialmente en estos tiempos.En realidad, conseguir una financiación del 100% depende exclusivamente de los criterios y la negociación del cliente con la entidad financiera, sin embargo, existen varias figuras que por regla general permiten a los prestatarios lograr una hipoteca sin ahorros.Tener un perfil solvente y seguroA la hora de encarar una negociación con el banco, este se va a fijar en qué medida el cliente puede devolver el dinero prestado. Así, se puede convencer la entidad, de que preste el total de la hipoteca si se dan una serie de condicionantes para que consideren al cliente un perfil seguro. Tener un trabajo estable, algo de ahorros (aunque no lleguen para la entrada) y ser joven (para así poder ampliar al máximo el periodo de amortización), serán elementos clave.También es más fácil lograr una mayor financiación si la vivienda la solicita una pareja, ya que dispone de un “colchón” de seguridad en el caso de que uno de los dos se quede sin ingresos.¿Qué piso compro?Dependiendo del piso, es [...]
Ley de Cuba: ¿cómo afecta a los compradores? 12/07/2021
Cuando se adquiere una vivienda es vital conocer el estado legal de la misma. Es posible que el inmueble tenga hipotecas, deudas usufructos u otro tipo de condicionantes que pueden afectar a la venta. A la hora de adquirir una vivienda heredada, es importante mirar con lupa la situación de la vivienda, ya que, en el caso de no tener un testamento, existe el riesgo de que aparezca un heredero y reclame la vivienda.Esta situación ha aumentado tristemente durante el último año y medio de pandemia. El inesperado exceso de mortalidad ha hecho que mucha gente fallezca sin dejar testamento, lo cual genera una problemática para dilucidar a quien corresponden sus bienes. Para proteger a los herederos, se redactó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocido como Ley de Cuba.¿Qué es la Ley de Cuba?El artículo 28 de la ley hipotecaria establece que «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».En la práctica, en el supuesto de fallecimiento sin testamento, se abre un plazo que dura 24 meses en el cual pueden aparecer herederos inesperados reclamando su parte de la herencia. De este modo, si se realiza una compraventa de la vivienda, al heredero que aparece le corresponde como derecho una parte del mo [...]
Pros y contras de comprar una vivienda en subasta 05/07/2021
¡Adjudicado! Las subastas no son como las hemos visto en las películas y ya no se resuelven a golpe de martillo sino a golpe de clic. La mayor facilidad para acceder a esta modalidad de compra hace que sea un atractivo para muchos inversores, ya que, por lo general, ofrece precios mucho más atractivos que la compra convencional. A pesar de ello, sigue siendo un proceso algo complejo, por lo que no todo el mundo puede acceder de la misma manera.Pros de las subastasLa mayor ventaja de las subastas es su precio. Una casa sale a subasta cuando una persona que no han cumplido sus compromisos hipotecarios ve como su inmueble es embargado. Las entidades financieras, que tienen la vivienda únicamente como seguro de impago, no están interesadas en tener en propiedad estos bienes, por lo que los sacan a subasta pública, con precios más accesibles.Con darse de alta en el portal del BOE, en el que aparecen todos los inmuebles a subasta es suficiente para acceder a lo que se está pujando. Cada subasta tiene un plazo de 20 días para adjudicarse. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el proceso no es tan sencillo. De este modo, para participar en una subasta hay que pagar unos costos de entrada, que suelen rondar el 5% del valor del inmueble subastado.Una vez que la subasta se ha adjudicado, el comprador final computa ese 5% más el valor total del inmueble y el inmueble es suyo.Contras de las subastasDe este modo, a pesar de la mayor accesibilidad por la digitalización, este y [...]
¿Qué es la doble garantía hipotecaria? 28/06/2021
Quiero comprar una casa, pero no tengo ahorros. Es la problemática a la que se enfrentan muchas personas a la hora de plantearse pedir un crédito hipotecario. De forma general, los bancos solicitan una entrada para la concesión del préstamo, que suele rondar entre el 30 y el 20% del total del dinero prestado. De este modo, ir al banco sin ahorros hace que sea muy complicado que las entidades financieras concedan hipotecas al 100% de financiación.Sin embargo, existen mecanismos que el banco oferta para poder financiar completamente la hipoteca. Uno de ellos es la herramienta conocida como doble garantía hipotecaria.¿Qué es la doble garantía hipotecaria?Como su propio nombre indica, con una doble garantía hipotecaria, el banco se protege de forma doble ante un posible impago, financiando a cambio el 100% de la hipoteca. Es decir, el banco financia, como en una hipoteca convencional, el 70-80% del inmueble, mientras que el 20-30% restante, en vez de sufragarse con los ahorros, recae sobre un segundo inmueble, que puede ser del cliente o de un tercero.De este modo, el banco se asegura una doble garantía de ejecución en caso de impago, dos inmuebles, mientras que el cliente obtiene el 100% de la financiación. El principal problema de esta modalidad de financiación es no disponer de un inmueble o no tener a nadie dispuesto a poner en riesgo el suyo.¿Qué puede pasar con el segundo inmueble?Como requisito previo, el banco exige que el inmueble dado en garantía no ten [...]
Vuelven los préstamos al consumo: ¿cómo se comportará la demanda? 21/06/2021
Los felices años 20. Una década de consumo y desenfreno después de una crisis sin precedentes. Es la situación que auguran muchas bolas de cristal económicas para los próximos tiempos: con el fin de la pandemia, habrá un rebrote espectacular del consumo por toda la tensión acumulada durante estos meses.Una idea que no parece serles ajena a las entidades financieras, que después de congelar durante un año y medio los préstamos al consumo por miedo a posibles impagos por los repuntes de morosidad, ahora abren la puerta a estos créditos. La previsible “nueva normalidad” nacida del avance de la vacunación parece haber animado a los bancos a volver a prestar dinero.Ganas de consumir, ganas de ¿pedir préstamos?Un préstamo al consumo es un crédito similar a una hipoteca, salvo que el dinero se presta para cualquier tipo de compra (un viaje, un coche, la universidad…) mientras que en un préstamo hipotecario el bien es un inmueble. La diferencia principal es, por lo tanto, que, en una hipoteca, el banco tiene un as en la manga en caso de impago: la ejecución hipotecaria. Es decir, si el deudor no paga, el banco se queda con la casa.En un préstamo al consumo, no hay ningún bien que responda por la deuda, tan solo el patrimonio del deudor, y la amortización del préstamo no es a largo plazo, sino a medio, por lo que el banco impone tipos de interés más altos (de hasta el 7%) a este tipo de préstamos.El intento de aumento de estos créditos llega en una [...]
Hipotecas para no residentes: ¿cuál es la diferencia con las ordinarias? 14/06/2021
En islas, lugares costeros y como segunda residencia. Es la característica principal de los no residentes que contratan hipotecas en España, una tendencia que ha ido creciendo paulatinamente en la última década, pero que factores externos al mercado como el Brexit o la pandemia de la Covid-19 han atenuado. Aun así, la compraventa de inmuebles por parte de extranjeros supuso el 10% de las transacciones totales el pasado año, de acuerdo a los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles de España.Debido a su condición, las hipotecas para no residentes están sujetas a determinadas condiciones de contratación: ¿cuáles son y por qué?¿Qué perfil tiene el comprador?La legislación tributaria establece que a efectos fiscales se considera no residente, por exclusión, a cualquier persona que resida menos de 183 días al año en territorio nacional, o no perciba la mayor parte de sus ingresos en España o cuyo núcleo familiar directo no resida en el Estado.Así, el perfil de contratación de hipotecas por parte de extranjeros son ciudadanos europeos que buscan segundas residencias en lugares con alto atractivo turístico y vacacional. En este sentido, los que más compran inmuebles en España son los ingleses, alemanes y franceses, y sus zonas predilectas son las Islas Canarias y Baleares y lugares costeros como Murcia o Málaga.En estas zonas, la adquisición de viv [...]
¿Qué es la plusvalía municipal y por qué los ayuntamientos piden que se regule? 07/06/2021
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, mejor conocido como la plusvalía municipal, es un tributo que está dando mucho que hablar estas semanas por la gran litigiosidad que produce, debido a diversas sentencias del Tribunal Constitucional que declaraban nulos algunos de sus preceptos.La plusvalía tiene como objetivo gravar el incremento de valor de una vivienda durante el tiempo que está en posesión hasta que esta pasa a otra persona física o jurídica. Afecta, por lo tanto, a cualquier contrato que suponga un intercambio de la propiedad, bien sea una cesión, una compraventa, herencia o una donación.¿Cuál es la polémica?En principio, la plusvalía parece un impuesto municipal como otro cualquiera, sin embargo, no está exento de polémica por su dudoso contenido. Hasta en tres ocasiones, en 2017, 2019 y 2020, el Tribunal Constitucional falló que algunos de sus preceptos eran inconstitucionales, provocando una ola de litigios por parte de los contribuyentes.Así, el impuesto no se puede exigir, según el TC si en el periodo computable no se ha producido un incremento real de valor, si se acredita que la cuota tributaria excede de la plusvalía producida, o más recientemente, se considerará nula la liquidación cuando la cantidad a pagar sea igual o mayor a la ganancia.El problema es, que, tras estas sentencias, las leyes no se han readaptado, por lo que los ayuntamientos, que no tienen competencia para legislar, pero si se e [...]
¿Hasta cuándo y cómo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca? 24/05/2021
Cláusulas abusivas, una problemática que no se termina de cerrar. Hace más de cinco años que el Tribunal Supremo (TS) consideró abusivas las cláusulas de gastos que incluían una gran parte de los préstamos hipotecarios de los bancos, declarando la nulidad de las mismas. Hoy, después de una regulación legal de por medio, todavía existen dudas de hasta cuándo se pueden reclamar estas cláusulas, y los juzgados no han establecido un criterio claro, siendo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) el último organismo en pronunciarse al respecto.¿Hasta cuándo se pueden reclamar?Existen dudas sobre hasta cuándo se pueden reclamar estos gastos. Lo que sí está claro es que la hipoteca debe estar firmada antes del 15 de marzo de 2019, cuando entró en vigor la actual ley para regular el reparto de los gastos de créditos hipotecarios. Con esta ley, se eliminaron las cláusulas que los tribunales ya consideraba abusivas.Todo se basa en la famosa sentencia de diciembre de 2015, cuando el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas de gastos. EL TJUE estableció que correspondía a cada Estado determinar el plazo de preinscripción de la nulidad.En España, la nulidad de las cláusulas no está sometida a plazo de prescripción alguno, por lo que algunos jueces consideran que podría someterse al plazo de preinscripción general, que es de 5 años, desde el momento de la firma de la hipoteca. Esto situaría el plazo en máximo del 23 de diciembre de [...]
¿Cómo afectará la bajada de ventas al precio de la vivienda? 17/05/2021
La compraventa de viviendas está en desaceleración. La tasa de desempleo está en el 16 %, tres puntos más que el año pasado y el número de personas en ERTE cerró en abril en cerca de 640.000 afectados. La caída de los ingresos en los hogares españoles hace que mercados como la compraventa inmobiliaria estén sufriendo caídas de ventas. Los últimos datos del INE, correspondientes a febrero, muestran un inicio de año con caídas en la compraventa de vivienda, con respecto a los datos del año anterior.¿Qué pasará con el precio de la vivienda?Por pura ley de la oferta y la demanda, ante una caída de las compras la tendencia debería ser de una bajada de precios para reactivar el flujo de dinero. Sin embargo, la situación de incertidumbre actual está frenando esta tendencia. Por un lado, los compradores están posponiendo su compra a la espera de esta previsible bajada de precios, que no se produce porque los vendedores tampoco quieren reducir precios a la espera de una posible recuperación económica debido al efecto de las vacunas.En este sentido, el Banco de España ha publicado recientemente un artículo donde expresan que el precio de la vivienda está mostrando una “mayor resistencia a la baja” pese a la pandemia, principalmente por las desigualdades entre los tipos de vivienda.Mercado desigualEsta estabilidad de los precios está condicionada también por la desigualdad que hay en el mercado. Mientras los precios de las viviendas de obra nueva crecen [...]