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Fiscalidad en la escritura de un inmueble: ¿qué factores hay que tener en cuenta para formalizar una operación de compra?23/11/2020

Aunque al adquirir un inmueble el precontrato puede ser válido a efectos legales, la escritura pública en el Registro de la Propiedad es un paso fundamental para certificar la transmisión de la vivienda de un propietario a otro. Para escriturar un piso o una casa, se deberá acudir a un notario, que llevará a cabo todo el trámite.

Ante las dudas que puedan surgir tras la compra de un inmueble, veamos exactamente qué dice la Ley para cada ocasión, a través de las respuestas de Gerard Aguilar, director de Fiscalidad de Tecnotramit.

  • ¿Cuál es la cantidad mínima por la que puedo escriturar la compra de un piso?

Las transmisiones de inmuebles están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado y, en el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, se establece que la base imponible de las transmisiones de inmuebles en el ITP-AJD (y en el de sucesiones y donaciones) es el valor real del bien que se transmite.

El valor real es un concepto abstracto, ya que no viene determinado a las normas tributarias, aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha equiparado al valor de mercado, estableciendo que se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.

En cualquier caso, la base imponible de la liquidación del impuesto estará constituida por el valor declarado por los interesados, salvo que resulte uno mayor del procedimiento de comprobación de valores o que se hubiera fijado un precio o contraprestación distinto del valor declarado en la liquidación y superior a este.

  • ¿Qué consecuencias tiene escriturar por debajo del valor real de la venta?

Si un contribuyente escritura y liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por debajo del valor real del inmueble atendiendo a los criterios que establece la administración en su normativa sobre valoración de inmuebles, corre el riesgo de que esta inicie un procedimiento de comprobación y, si determina que el valor real es superior al valor por el que se ha declarado, girar una propuesta de liquidación complementaria por la cuota que haya dejado de pagar, así como los intereses de demora o sanciones que puedan considerar.

Se podrán presentar alegaciones y las pruebas que se consideren adecuadas y, en caso de que la Administración confirme la liquidación complementaria, el contribuyente todavía podrá promover el procedimiento de tasación pericial contradictoria e, incluso, finalizar la vía administrativa y recurrir a la vía judicial.

Por tanto, el hecho de liquidar y escriturar por el valor real, no solo le puede ahorrar al contribuyente el tener que pagar una cuota adicional con los correspondientes intereses, sino también los gastos que puedan comportar presentar las alegaciones y recursos que estime oportunos, así como el tiempo invertido y las preocupaciones que se puedan derivar.

  • ¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no puede superar el valor de mercado.

  • ¿Qué es el coeficiente multiplicador del valor catastral?

Al tratarse de tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, la normativa aplicable en relación con la valoración es autonómica. Por tanto, tanto los métodos de comprobación prioritarios como los coeficientes multiplicadores son diferentes en cada Comunidad. Algunas de ellas ofrecen servicios de valoración online, vinculantes y no vinculantes.

Por tanto, cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de publicar en su boletín oficial una Orden, Instrucción o Resolución donde establecer los métodos que va a utilizar su administración tributaria para la obtención del valor de mercado y será dentro de estas publicaciones donde se podrán encontrar los coeficientes multiplicadores a aplicar sobre el valor catastral.

  • ¿Qué ocurre cuando el valor del inmueble de mercado está por debajo del valor que le atribuye la comunidad autónoma?

En el ITPAJD las discrepancias entre la comprobación de los hechos imponibles liquidables con los realmente liquidados pueden dar lugar a una regularización efectuada en un procedimiento de aplicación de los tributos, es decir, si la administración inicia un procedimiento de comprobación de su valor real y resulta un valor que es superior al declarado, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria en la que se le informará del valor comprobado de la cuota diferencial que tendrá que pagar y los motivos de la comprobación.

Una vez recibida la propuesta podrá dar su conformidad o presentar alegaciones y las pruebas que estime oportunas, pero si no las presenta o son desestimadas, la oficina liquidadora notificará una nueva liquidación reclamándole la cuota que ha dejado de ingresar, por la diferencia entre valores, así como los intereses de demora que correspondan.

  • ¿Cómo abordar este trámite desde el punto de vista del comprador?

La compra de un inmueble, y sobre todo de la vivienda habitual, es una decisión importante y complicada, sobre todo entre los particulares que no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles y que no estén familiarizados con todas las repercusiones fiscales y registrales que comporta. Por tanto, es aconsejable que el comprador obtenga asesoramiento, tanto previo como posterior a la firma de la compraventa, por parte de un profesional del sector, un asesor fiscal o una gestoría administrativa especializada en operaciones inmobiliarias.

No solo para planificar fiscalmente la operación y tratar de evitar, en la medida de lo posible, la intervención de las distintas agencias tributarias, liquidando y presentando los impuestos que se deriven en el tiempo y forma que marca la legislación tributaria, sino también para que el comprador tenga en cuenta la totalidad de trámites que puede comportar la tramitación e inscripción registral de la escritura y tener una previsión de los gastos que deberá pagar.

  • ¿Y desde el punto de vista del vendedor?

La venta de un inmueble puede tener repercusiones a nivel fiscal (IRPF), por la tributación de la ganancia patrimonial, como a nivel de la plusvalía municipal (IIVTNU). También afectaría al IVA, ya que si el vendedor es una empresa (generalmente una promotora) y la venta está sujeta a IVA, tendrá que declarar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria, en la que incluirá el IVA repercutido al comprador.

Por otro lado, para que sea factible la venta de un inmueble, es posible que el vendedor esté obligado a realizar operaciones previas o simultáneas al proceso de venta, como, por ejemplo, la declaración de una herencia, la cancelación de una hipoteca, una condición resolutoria o cualquier carga o derecho real que afecte registralmente a la finca, la consolidación de un dominio o cancelación de un usufructo, entre otras muchas operaciones, cada una con su determinada y compleja fiscalidad.

Por ello, también es aconsejable para los vendedores que se encuentren bien asesorados por un profesional del sector, un asesor fiscal o por una gestoría administrativa especializada en operaciones inmobiliarias, ya que su intervención no se limita a recibir el dinero de la venta, sino que también puede tener repercusiones civiles, fiscales y registrales que pueden ser más fáciles de resolver si se acude a profesionales cualificados en la materia.