Cinco años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el 2013 se presentaba como un ejercicio clave para el sector. La situación, lejos de estar estabilizada, vio como el año 2012 empeoró y se empezaron a tomar decisiones desde el ámbito político con el objetivo de resucitar un sector que necesita medidas de estímulo con carácter de urgencia.
A la hora de hablar de cómo puede evolucionar el mercado inmobiliario a el corto plazo debemos tener en cuenta diversas variables que pueden hacer que la situación actual se modere y permita un terreno para empezar a crecer o que, por el contrario, podamos pensar que la situación continúe estancada hasta pasados unos meses.
Intentaré hacer un resumen breve de cuáles son estas variables, pero mi opinión sobre una mejora sobre las perspectivas del mercado va más allá del límite temporal de este 2013 o principios del 2014. Por lo que difícilmente podremos ver si las iniciativas que se han llevado a cabo y la evolución de los diferentes parámetros mejoran considerablemente durante el año que nos encontramos.
La economía española mostró durante el 2012 una gran debilidad reflejada en la evolución del PIB, con crecimientos negativos desde el cuarto trimestre de 2011. Esta desaceleración es consecuencia de la contracción de la demanda nacional (tanto del sector público como privado), que no compensa la mejora del sector exterior, por parte de las exportaciones de bienes, servicios y turismo.
Esta contracción económica tiene un fiel reflejo en el mercado laboral, y todo hace pensar que durante este año la destrucción de puestos de trabajo continuará afectando nuestra economía. Cabe decir como dato positivo, que se observa una estabilización en el proceso de destrucción de empleo en el sector privado (como «estabilización» entendemos una reducción del número de ocupados más baja de los últimos cuatro años). Mientras que el ajuste a las finanzas públicas, que comenzó más tarde, hace mantener la contracción del empleo del sector público y aún no ha tocado fondo.
Durante los primeros 6 meses del 2013 se está viendo como la intensidad de la recesión va a menos. El conjunto de indicadores de confianza y actividad presentan unos registros mejores en comparación al año pasado, a pesar de que han perdido fuerza a medida que han avanzado los primeros meses del año. La prima de riesgo se ha relajado y el fantasma del rescate de la economía española parece alejarse, la percepción de los mercados internacionales y la confianza en el sector bancario parecen mejorar, y el menor ritmo de consolidación fiscal ayudará a tomar aire a nuestra economía.
Por lo tanto, y dentro de la gravedad, la evolución macro comienza a ser un poco favorable. Esto no quita que si mantenemos los datos de paro a niveles tan altos el ritmo de compra de viviendas seguirá siendo bajo. Un paro alto no sólo afecta a la gente sin trabajo que no dispone de rentas periódicas para hacer frente al precio de una vivienda, sino también en el miedo de perder el trabajo a aquellos que ya están ocupados. No podemos pensar en una estabilización de precios mientras no se generen puestos de trabajo. Mención aparte merecen factores demográficos, pero los datos y previsiones actuales no ayudan a que pueda ser un factor que ayude a reactivar la demanda.
Hablando de precios, éste será uno de los factores claves en los próximos años. En el año 2012 el metro cuadrado tuvo una bajada de cerca del 12,70% de media, siendo el mayor ajuste desde el inicio de la crisis. Comparado con los máximos alcanzados en 2008, el descenso es de un 28,63%.
El stock actual no supera las 650.000 viviendas, y la previsión a finales de este año es que se incorporen al mercado más de 75.000 viviendas de obra nueva y libre, datos muy alejados de los años de bonanza. A pesar de que el ritmo de ventas continúa a la baja, el stock de producto terminado baja por la menor incorporación proporcional de nuevo producto. Todo lo que pueda rebajar la sobreoferta actual ayudará a un mejor equilibrio y estabilización de los precios. Pero varios factores harán que durante este año esta estabilización tienda a un nuevo ajuste. Un mercado de alquiler al alza, el fin de las ayudas a la compra de vivienda habitual y la subida del IVA del 4% al 10% serán factores clave que pueden echar por tierra la estabilización de precios.
Otro elemento importante será el acceso a financiación. El 2012 fue un año con fuertes restricciones a la financiación inmobiliaria, y todo indica que nada mejorará en este 2013. Los bancos tienen como prioridad mejorar la salud de sus balances y esto pasa, entre otros, para no incrementar la tasa de morosidad. El Sareb se creó con el objetivo de ayudar a las entidades financieras a sanear sus balances de manera que estas se pudieran dedicar a su negocio tradicional. Pero por mucho que los bancos se saquen el problema inmobiliario de encima, no debemos olvidar que un banco presta dinero con la expectativa de que le vuelvan.
Y en este tema las entidades han aprendido que es más importante la capacidad de las familias de aumentar su renta disponible (cosa complicada con la situación del mercado laboral antes comentada) que la garantía de la operación. Un dato ligeramente positiva podrían ser los mínimos históricos del principal indicador de referencia de las hipotecas, el Euribor. Así como también las buenas intenciones por parte del Banco Central Europeo de bajar los tipos de interés para reactivar la economía y mejorar la circulación de capitales. Pero nada de esto tiene ningún valor si la percepción de riesgo que las entidades de crédito tienen sobre sus clientes no mejora, ya que el tipo base baja pero la prima de riesgo sube más que proporcionalmente.
Por lo tanto, seguirá habiendo contracción del crédito, y quien lo consiga lo pagará más caro como ya se está viendo en algunas entidades. Toca hablar ahora del actor estrella de esta película y gran generador de expectativas como salvador del sector. El Sareb o banco malo. En su momento creí que como idea era una buena forma de aligerar peso a las entidades financieras, pero un buen fondo debe ir acompañado de una buena forma. Y es aquí donde he tenido y tengo más dudas.
Mi percepción es que de momento no ha sabido encontrar la estrategia para gestionar la cantidad de activos que le han llegado, por tanto no creo que en el corto plazo pueda tener una gran influencia en el mercado.
El Sareb debe ser capaz de organizar las propiedades y créditos y establecer una estrategia competitiva para cada grupo homogéneo de activos. Tiempo tiene, capacidad ya veremos. Pero la realidad es que lejos de pensar que este instrumento será el gran impulso del sector tendremos que esperar un largo tiempo para ver su evolución. La esperanza del Sareb es el conocimiento del interés que el mercado inmobiliario español está teniendo para muchos fondos internacionales.
A finales de 2012 se aprobó la Reforma de la Ley 11/2009 que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Estos vehículos, creados en 2009 a imagen de los Reits anglosajones, tienen como objetivo fomentar el mercado de alquiler ofreciendo a sus inversores grandes ventajas fiscales. La reforma de la ley responde al poco éxito que tuvieron estos vehículos debido a la obligación de cotizar en un mercado bursátil y las exigencias que ello conlleva. Estas exigencias ahora son menores en espera de que los grandes patrimonios puedan organizar más eficientemente su pata inmobiliaria y dar más dinamismo al sector comprando la sociedad más los inmuebles para poder explotar en alquiler.
Hoy por hoy hay más ruido que movimiento real y aún hay muchas sociedades, fondos y patrimonios familiares que están estudiando si les interesa o no convertirse en SOCIMI. Me parece un buen instrumento que obligará a la profesionalización del sector donde hasta hace poco todo el mundo era inmobiliario y ayudará a reajustar una estructura de gestión que estaba sobredimensionada. El proceso es lento y no creo que pueda tener mucha incidencia en el año en el que estamos, pero al igual que con el Sareb la intención y fondo son buenos….ya veremos qué pasa a la práctica.
El futuro de las grandes inmobiliarias (incluyendo aquí a las sociedades creadas por las entidades financieras para gestionar sus inmuebles adjudicados) también será un factor a tener en cuenta. Por una parte, las principales compañías promotoras enfrentan a nuevas negociaciones con sus entidades acreedoras al haber perdido gran parte del valor de sus activos manteniendo sus deudas.
No será improbable que muchas de estas sociedades terminen integradas a las carteras inmobiliarias de las propias entidades financieras o el Sareb, como ya está ocurriendo.
Respecto a las sociedades creadas por las entidades financieras para la gestión y comercialización de los inmuebles adjudicados, la situación actual es que se enfrentan a un negocio nuevo, donde no hay una estrategia definida y donde han destinado muchos recursos que ha hecho engordar su estructura. La salida más eficiente para estas entidades será la externalización del proceso de gestión y comercialización a empresas del sector y colegios profesionales con el objetivo de focalizarse en su core business y no incurrir en pérdida de tiempo y fuertes gastos de estructura. Este modelo de trabajo también es válido para la Sareb.
En definitiva, a pesar de que hay aspectos positivos que pueden invitar a un cierto optimismo, los factores negativos por ahora pesan más. La cuestión para los próximos meses es que estos factores negativos no empeoren y los positivos puedan asentando una base de recuperación para los próximos años. Pero si las condiciones no cambian, aunque tardaremos en ver un incremento en la actividad, a pesar de que lo peor, en mi opinión, ya ha pasado.
Vicenç Hernández / Economista. Doctor en Psicología Económica
Revista Immoscopia