En estos momentos de dificultad de empleo generada por la crisis sanitaria y de situación económica debilitada es muy posible que haya núcleos familiares con problemas para afrontar la hipoteca y se estén planteando acciones para rebajar o incluso eliminar la deuda. La dación en pago es una de las opciones, quizá el último recurso aconsejado y de difícil consecución en España. En este post explicaremos cómo solicitarlo y qué medidas alternativas existen hasta llegar a esta opción.
Qué es la dación en pago
La dación en pago es la operación relativa a entregar la vivienda hipotecada a cambio de saldar la deuda pendiente con el banco. Esta es una buena opción para evitar la ejecución hipotecaria y que nos quedemos sin vivienda y con la hipoteca, además de evitar un proceso judicial, pero no es fácil acogerse a esta opción en España: actualmente solo hay un banco que lo ofrece de base y es Bankinter. Lo que parece claro es que iniciar este proceso nos dará la oportunidad de negociar con el banco nuevas condiciones y pondrá en marcha una serie de medidas para evitar este desenlace.
Por otro lado, cabe destacar que llevar a cabo esta operación nos plantearía dificultades a futuro si queremos solicitar un nuevo préstamo, por lo que vender a un tercero para liquidar la hipoteca se plantea como una buena opción a tener en cuenta.
Cómo solicitar la dación en pago
Habría dos maneras de conseguirlo. La primera es negociar con el banco directamente esta dación. Si el banco ya hubiera requisado la vivienda se podría negociar un alquiler sobre la misma y pagar la cuota al banco, pero el resultado de esta propuesta depende de la voluntad del banco a aceptarla, pues no están obligados a ello.
La segunda opción es mediante el Código de Buenas Prácticas al cual la mayoría de los bancos están adheridos. Este código plantea una serie de paquetes o medidas para ayudar a restructurar la deuda y se dividen en tres tipos: medidas previas, medidas complementarias y medida sustitutivas, siendo esta última la última opción y donde se encuentra la dación en pago. Pero ¿qué ofrecen las anteriores?
Las medidas previas ofrecen la posibilidad de restructurar la deuda, ya sea aplicando una carencia de cinco años reduciendo el tipo de interés aplicado a la hipoteca durante esta carencia, así como ampliar el plazo de pago a 40 años. Si esta medida no funciona, se plantean las medidas complementarias, que se basan en una reducción del capital pendiente de pago. Y si estas medidas son insuficientes, se pasa finalmente a las medidas sustitutivas y la dación en pago como opción.
Requisitos a cumplir y documentación
Para acogerse al código de buenas prácticas se debe cumplir una serie de requisitos que van relacionados con situaciones de vulnerabilidad y la reducción de ingresos de la unidad familiar, tipificadas y establecidas en el Real Decreto-ley 6/2012 y que demuestren que nos encontramos dentro del umbral de exclusión. Y en concreto para la dación de pago, se requiere que la unidad familiar sobre la que recae la deuda no posea bienes o derechos patrimoniales con los que podría hacerle frente además de asegurarse que la hipoteca recae sólo sobre la única vivienda en propiedad.
Para justificar la situación anterior, se requerirán los siguientes documentos: Certificado expedidos por el Servicio Público de empleo que justifique la situación laboral de los miembros; Certificado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria respecto el último ejercicio; Certificados de titularidad del Registro de Propiedad para demostrar la ausencia de otros bienes con los que se podría saldar la deuda; Libro de familia; Certificado de empadronamiento relativo a las personas que viven en el domicilio, pues tener parientes a cargo por enfermedad grave o discapacidad aumenta el lindar de vulnerabilidad; Escrituras de compraventa de la vivienda y constitución de la hipoteca; Y declaración responsable del deudor o deudores conforme se cumplen los requisitos exigidos para acogerse al Código de buenas prácticas.
Todo este proceso está supervisado por el Ministerio de Economía, por la Asociación Hipotecaria Española, por el Banco de España y por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, y se puede hacer seguimiento del proceso en la página web del Ministerio de Economía.