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¿Qué son las hipotecas autopromotor para casas prefabricadas?01/03/2021

Las casas prefabricadas, muy en tendencia en Estados Unidos y Canadá, están cogiendo fuerza en España principalmente por su contenido coste económico y por la rapidez en su construcción. Estas estructuras, que pueden ser de madera, hormigón o acero principalmente, tienen la particularidad que se construyen mediante un sistema de bloques. El creciente interés por este tipo de construcciones está poniendo el foco en las entidades financieras porque, aunque la financiación a través de una hipoteca tradicional es posible, se deben cumplir ciertos requisitos que no siempre se dan. La alternativa a la hipoteca tradicional es el préstamo personal o la hipoteca de autopromoción, esta última pensada especialmente para este tipo de construcciones: te explicamos en qué consisten.

Requisitos para la financiación mediante hipoteca tradicional

Para que una construcción se pueda financiar mediante hipoteca tradicional, esta debe ser un bien inmueble y para ello será necesario cumplir con distintos requisitos. El primero, que el terreno donde queremos ubicar la casa prefabricada sea urbanizable. El segundo, que exista un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos y cuente con la licencia municipal. El tercero, que la casa esté anclada al suelo, es decir, que contenga al menos la cimentación. Y, por último, que la vivienda esté registrada correctamente en el registro de la Propiedad.

Pero las casas prefabricadas móviles, así como otras construcciones sobre suelos rústicos, por su concepción en sí misma, no cumplen con estos requisitos. Así pues, esta opción no sería posible y tendríamos dos alternativas: un préstamo personal o una hipoteca de autopromoción.

¿Qué son las hipotecas de autopromoción?

La hipoteca de autopromoción es un préstamo orientado a financiar una vivienda en construcción, en lugar de un inmueble ya edificado. Uno de los aspectos a tener en cuenta es que en la compraventa de un inmueble tradicional, el comprador conoce el precio del inmueble y por tanto el importe que necesita financiar, mientras que en las viviendas prefabricadas el importe puede variar según avanza la construcción, con lo que se corre el riesgo de quedarse corto a la hora de solicitar el préstamo.

Por otro lado, al ser un inmueble no construido, el comprador deberá convencer al banco que ese proyecto que quiere financiar es viable. Esto incluye tanto demostrar la solvencia del comprador, como el hecho que esa construcción se llevará a cabo, pues la entidad financiera no dispondrá del aval sobre la construcción porque, en efecto, no existe. Esto podría conllevar, por otro lado, unos intereses sobre la operación financiera más altos.

Para demostrar la viabilidad de la construcción, el interesado deberá aportar documentación relativa a la previsión de edificación. En concreto:

  • Que el terreno donde el comprador situará la construcción es de su propiedad y esté calificado como suelo urbano. Es decir, el capital obtenido no servirá para financiar el suelo.
  • Que el comprador cuente con licencia para construir la vivienda en ese terreno.
  • Que el comprador dispone de un proyecto de edificación certificado por un arquitecto colegiado.
  • Que el comprador dispone de un presupuesto para ejecutar la obra que justifique el importe solicitado.
  • Que el comprador disponga de certificado de eficiencia energética.

Por norma general, igual que en las hipotecas tradicionales, la entidad financiera no concederá más del 80% del presupuesto de ejecución establecido para la obra, y el plazo de pago será de máximo 30 años. La manera como la entidad financiera ejecuta el pago es la principal diferencia respecto las hipotecas tradicionales, aportando capital en varios plazos según avanzan las distintas fases de edificación: fase suelo, donde se aportará el 50% de capital; fase de certificaciones, donde el banco abonará distintos pagos según requerimientos de la obra; fase de fin de obra, donde se entregará el capital restante que oscilará entre el 10% y el 20%.