Skip to main content

logo

Sobre la reducción de la renta en comercio de un 50%: “Es muy cuestionable, invade competencias del Estado”
El Gobierno de la Generalitat ha aprobado el Decreto Ley por el que interviene el mercado de alquiler y determina una reducción de las rentas de locales, sean bares, restaurantes, hoteles, comercios, gimnasios y otros establecimientos afectados por la crisis de la COVID-19.David Viladecans Jiménez, director de nuestra área de Asesoría Jurídica, ha realizado un análisis de la situación: «Esta medida, que no ha gustado a nadie -ni a propietarios ni a arrendatarios- va a provocar, seguramente, mucha controversia jurídica, dado que es muy cuestionable que la Generalitat pueda adoptar esta medida, al estar invadiendo competencias del Estado».La aprobación del Decreto Ley que interviene el mercado del alquiler en Catalunya por parte de la Generalitat ha profundizado la grieta entre arrendadores y propietarios y ha desatado una polémica jurídica. El Gobierno de la Generalitat, después de adoptar la polémica medida de cerrar los negocios vinculados a la hostelería «ha querido paliar el impacto causado, «socializando» parte de las pérdidas causadas por el cierre de actividad y haciendo asumir al propietario parte de esta carga», opina David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.Esta situación es muy similar a cuando Cataluña presentó esta normativa para la regulación del alquiler hace unos meses, elaborada por el sindicato de alquileres catalán y el Departamento de Justicia de la Generalitat.La publicación de este decreto ha generado controversia y cierta incertidumbre. En este sentido, nuestro director de Asesoría Jurídica ha podido analizar la repercusión de esta medida en medios como el ABC o El Economista.
gastos-hipotecarios
Prescripción en el reclamo de los gastos hipotecarios
Tras varios cambios de criterio, en 2019 el Tribunal Supremo fijó que la nulidad de la cláusula de imputación de gastos tenía como consecuencia que la entidad financiera tuviese que devolver la mitad de los gastos de notaría y gestoría y la totalidad de los gastos de registro, siendo de cuenta del prestatario el resto de los gastos e impuestos. No obstante, varias Audiencia Provinciales entendían que la acción de reclamación de gastos estaba sometida a plazo de prescripción. En julio de 2020 Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sendas Sentencias en que señaló que la restitución de los gastos era una cuestión de derecho nacional, ratificando así la postura del Tribunal Supremo, dictaminando que era admisible que la acción de reclamación de gastos quedase sometida a prescripción, si bien se tenía que garantizar que el plazo fuese suficiente para que el consumidor no viese vaciado su derecho a reclamar. La Audiencia Provincial de Barcelona, en un reciente pronunciamiento, ha ratificado que las devoluciones de gastos prescriben, lo que reduciría considerablemente la cifra de afectados con derecho a indemnización. En concreto, el plazo en Catalunya es de 10 años según la Audiencia Provincial de Barcelona. “De esta manera, los gastos pagados hace 10 años o más no se podrán reclamar, sino se han reclamado ya, lo que repercutirá en que miles de reclamaciones serán desestimadas”, analiza David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit y prosigue, “esta sentencia es muy relevante porque es la primera que se pronuncia sobre la prescripción de los tras la STJUE de fecha 16/7/2020, analizando la incidencia de dicha sentencia en la prescripción de la acción y reclamación de gastos”. La importancia de este pronunciamiento es que hace compatible la prescripción con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020 y recuerda que la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no es contraria a la Directiva 93/13. Ésta especifica que la acción restitutoria asociada a la nulidad de una cláusula por abusividad esté sometida a plazos prescriptivos, siempre y cuando ni el inicio del plazo prescriptivo ni su duración hagan imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar su restitución. Esto es, el establecimiento de plazos razonables de carácter preclusivo para demandar es compatible con el Derecho de la Unión.Según la letra de la sentencia, “el plazo es de 10 años y debe contarse desde el día en que se pagó la última de las facturas de los gastos”, explica David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que añade que “esta postura no queda en entredicho por la STJUE de fecha 16/07/2020, dado garantiza el principio de efectividad, atendido que el plazo es largo, al pagar la última factura el consumidor conoce el perjuicio sufrido y porque la prescripción es fácilmente interrumpible con una mera reclamación en la oficina bancaria o vía correo electrónico”.¿Qué significará esta sentencia para entidades bancarias y consumidores?Este dictamen tendrá consecuencias tanto para las entidades bancarias como para los consumidores que contrataron un préstamo hipotecario. Los consumidores que firmaron una hipoteca con gastos abonados hace 10 años o más, no podrán reclamar. Para la banca supondrá una reducción de costes presupuestados, “al dejar fuera de indemnización los gastos de muchas hipotecas otorgadas”, resalta Viladecans Jiménez “conforme pase el tiempo, más gastos serán irreivindicables”.Este pronunciamiento tiene vigencia en el ámbito provincial, por lo que afecta a las reclamaciones realizadas en la provincia de Barcelona. No obstante, “es previsible que otras audiencias, como ya ha pasado en otras ocasiones, hagan suyo este argumentario y se pronuncien en la misma línea” asegura el experto.
La ocupación ilegal de una vivienda será considerada delito de allanamiento de morada
La ocupación de viviendas hasta ahora se interpretaba como “usurpación”, sin embargo un reciente pronunciamiento lo ha calificado como un delito de allanamiento de morada. “Este importante cambio es un paso en la lucha contra la ocupación ilegal de inmuebles puesto que da más fuerza a los propietarios para poder recuperar su vivienda”. Esta ha sido la valoración de nuestro director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, David Viladecans Jiménez, en relación con el decreto del Fiscal Jefe Provincial de Valencia sobre la ocupación ilegal de viviendas, que señala que “si la ocupación afecta a la morada de alguien se estará ante un delito de allanamiento de morada y no ante una usurpación”.En España, la ocupación ilegal mantiene una tendencia al alza con un aumento del 58% en cinco años, siendo Cataluña la autonomía más afectada. Además, actualmente se calcula que en España hay cerca de 100.000 viviendas ocupadas de forma ilegal, teniendo en cuenta que en muchas ocasiones los propietarios de viviendas con okupas no denuncian la ocupación por motivos diversos (principalmente por el miedo a represalias o por las coacciones que reciben por parte de las personas que están ocupando de manera ilegal sus viviendas).Según el decreto del Fiscal Jefe Provincial de Valencia, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado deben proceder al desalojo inmediato de la vivienda, y requiere a los fiscales la adopción de la medida cautelar de desalojo inmediato. Así, se devuelve la posesión al morador, dado que afecta a un derecho fundamental como es la inviolabilidad del domicilio, concurriendo la urgencia, necesidad y proporcionalidad.Este pronunciamiento se basa en que el concepto de morada no sólo abarca la primera vivienda, sino las segundas residencias o alquileres temporales, siempre que esté haciendo la función de residencia temporal del morador.Sin embargo, nuestro director del área de Asesoría Jurídica, alerta sobre que, si bien “se trata de un paso importante para iniciar la lucha contra la ocupación ilegal y la situación de indefensión en la que se encuentran muchos propietarios e inquilinos que han visto ocupados sus inmuebles y sus domicilios en los últimos tiempos, no es suficiente”. En este sentido, indica que lo “deseable” es que este decreto “sea copiado por muchas fiscalías del resto de España y que la actuación policial y judicial no se quede en enjuiciar estos delitos, sino en investigar y desmantelar las tramas organizadas que existen y que se dedican a captar la existencia de inmuebles vacíos, a reventar puertas, a “vender llaves” y colocar ocupantes, y a pedir dinero para abandonar los inmuebles -todo ello siempre bajo asesoramiento”.El decreto, con fecha del 20 de agosto, ha buscado unificar criterios respecto las ocupaciones de inmuebles basándose en nuestra Constitución Española, que consagra la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2); la propiedad privada, sin que nadie pueda ser privado de sus bienes y derechos sino es por utilidad pública o interés social y mediante la correspondiente indemnización (art. 33); además especifica que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna (art. 47).¿En qué supuestos se consideraría usurpación? En este sentido, el letrado de Tecnotramit explica que -según la Ley- se considerará usurpación siempre y cuando coincidan los siguientes hechos:Se ocupe un inmueble de otro con vocación de permanencia (sin violencia y sin que el inmueble constituya morada de nadie).La ocupación se haga sin justo título que legitime la posesión.No conste la voluntad contraria a la ocupación por parte del titular del inmueble, bien sea anterior o posterior a la ocupación, voluntad que deberá ser expresa.Que concurra dolo del ocupante, que abarca el conocimiento de la ajenidad del inmueble y de la ausencia de autorización.En caso de que no sea morada y por tanto se esté ante una usurpación, el decreto “insta a los fiscales a pedir como medida cautelar el desalojo siempre y cuando se den los requisitos de peligro por la mora procesal, apariencia de buen derecho y proporcionalidad”, en palabras de Viladecans Jiménez.Se considera que se da el peligro de mora, en el intervalo de tiempo que pasa entre la apertura de diligencias hasta la sentencia, (cuanto menos, durante varios meses el legítimo titular se verá despojado de la posesión, quedando expuesto a la voluntad del ocupante). La apariencia se dará cuando de los datos quede claro que el ocupante carezca totalmente de título jurídico posesorio.Finalmente, para el juicio de proporcionalidad deberá ponderarse el estado del inmueble ocupado, la explicación de la ocupación de los ocupantes y la realización de actividades en el inmueble dañinas o peligrosas. Se exige siempre que antes de pedir la medida cautelar conste acreditada la titularidad del inmueble, la falta de autorización de la ocupación y la ausencia de título legítimo posesorio del ocupante.En Tecnotramit consideramos que este cambio es clave para los propietarios al proporcionar herramientas concretas para combatir este problema. Además nuestros 21 años de experiencia en el área de Asesoría Jurídica nos aporta un conocimiento experto y clave para garantizar soluciones a entidades financieras y sus filiales.
¿Como se interpreta la última sentencia del TJUE sobre las cláusulas hipotecarias?
En Tecnotramit realizamos un seguimiento exhaustivo de la actualidad en relación con la aplicación e interpretación de los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) -en este caso- sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), hecha pública el pasado 3 de marzo.En este sentido, nuestro director de Asesoría Jurídica, David Viladecans Jiménez, analiza el contenido de esta sentencia del TJUE en este artículo de opinión publicado por El Economista y aclara algunos puntos que han generado controversia e interpretaciones erróneas.Puedes leer el artículo en este link: https://www.eleconomista.es/opinion-blogs/noticias/10684607/07/20/Lo-que-el-TJUE-dijo-de-las-clausulas-hipotecarias.html 
La regulación de los alquileres en Cataluña repercutirá en una reducción de la oferta y una segmentación del mercado
Cataluña avanza en una normativa para la regulación del alquiler, texto que han elaborado el sindicato de alquileres catalán y el Departamento de Justicia de la Generalitat. Se prevé que esta nueva ley de alquiler abarque a los 60 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes, y por tanto, afectará de lleno al colectivo de propietarios de esta comunidad autónoma.Sobre esta iniciativa, Vicenç Hernández Reche, director general de Tecnotramit: asegura que “este tipo de política intervencionista tiene un efecto negativo probado en el mercado”. “No es una medida novedosa -explica el directivo-. La historia nos muestra ejemplos de políticas similares en diversas ciudades del mundo desde la 1ª Guerra Mundial, porque son medidas de fácil implementación y de carácter populista”.“En el corto plazo son medidas positivas ya que atacan una acción inmediata y directa a los problemas de accesibilidad de ciertos colectivos. Pero la evidencia histórica expone que en el medio y largo plazo la aparición de efectos contrarios relevantes especialmente cuando se mantienen durante períodos de tiempo elevados”, explica el directivo.En este sentido, Fernández Reche sostiene que, a partir de este tipo de medidas, la oferta de alquiler reacciona disminuyendo el número de viviendas disponibles en el mercado, reduciendo los gastos de mantenimiento de las viviendas o cambiando la composición de la vivienda ofertada con el objetivo de sortear la regulación. “De manera adicional, se puede crear una segmentación en el mercado de la vivienda originando un mercado dual, y tienen una incidencia negativa en aquellos segmentos fuera del alcance de la regulación por la presión al alza de los precios”, asegura.Aspectos jurídicosDesde un punto de vista jurídico, David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, afirma que “se podría decir que resulta una medida inconstitucional dado que se está legislando sobre una cuestión que es competencia del Estado, lo que incluso señaló el propio Consell de Garanties Estatutaries 2019, al dictaminar sobre una medida similar que se intentó implantar en ese año por parte de la Generalitat”.Además, -concluye-, “una limitación de las rentas podría ser inconstitucional si se considera que atenta gravemente a la propiedad privada, dado que si bien la propiedad privada, según la Constitución, debe tener una función social, lo que no puede admitirse es que se creen medidas gravemente atentatorias contra la propiedad o que encubran una especie de expropiación. La nueva ley de alquileres en Cataluña ha de preservar también los intereses del propietario y sin carácter retroactivo”. 
Hipoteca
La mora hipotecaria por Covid-19 será un contratiempo, pero no afectará a la estabilidad
Según nuestro CEO Vicenç Hernández “las entidades financieras ya aprendieron la lección tras la crisis de 2008, con lo que hoy el análisis de riesgo en la concesión de hipotecas es mucho menos laxo.«Una medida que tiene relación directa con la crisis financiera del 2008, donde la morosidad hipotecaria fue el talón de Aquiles de un gran número de bancos y cajas de ahorros nacionales.Tras el parón forzado obligado por la pandemia, las entidades financieras están “centrando su atención en la gestión de las moratorias hipotecarias, donde muchas de ellas las están llevando a cabo en condiciones mejores que las establecidas por el Gobierno”, apunta Hernández Reche.El CEO de Tecnotramit destaca, igualmente, la labor social del sector: “Las entidades son conscientes que se juegan un papel importante en la gestión reputacional de su actividad y se están volcando en ayudar a sus clientes”. Y apunta a que “los intereses ya son muy bajos, con lo que la diferenciación está viniendo de las condiciones de vinculación”.Condiciones menos laxas de acceso al créditoUna mayor dificultad para asumir las cuotas de devolución es lo que más preocupa a los expertos a corto y medio plazo. Esta situación incita a los bancos a poner más trabas para conceder la financiación. Y, en este sentido, ya se está notando que, para obtener los tipos de interés más ventajosos, hay que cumplir ciertos requisitos muy estrictos, como a lo mejor financiar solo el 60% del precio del inmueble.La difusión de noticias relevantes para el sector inmobiliario y financiero, nos ha convertido en líderes de opinión, apareciendo en medios relevantes como Europa Press, El País, Economía Digital, o Inmodiario, entre otros.
Tecnotramit en los medios: La mayor parte de las audiencias provinciales avalan el uso del IRPH por la banca
Hace unos días nos hacíamos eco en una nota de prensa de la más reciente controversia judicial a raíz de que varias Audiencias Provinciales han dado la razón a la banca y han avalado el uso del índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) al considerar que «no puede hablarse de falta de transparencia» al estar fijado y elaborado por el Banco de España, y mucho menos de abusividad, al ser un tipo elaborado por el estado, que es una media de tipos. No obstante, hay ciertos pronunciamientos que han anulado las cláusulas IRPH, poniendo el acento en la falta de transparencia por no explicar al consumidor ni su metodología de cálculo ni dar información de su comportamiento histórico.A raíz de esta noticia, Tecnotramit se ha convertido en fuente de información para los medios. Nuestra área de asesoría jurídica cree que las sentencias sientan precedente ya que, al haber sido dictadas por Audiencias Provinciales, con potestad para resolver recursos respecto a fallos de primera instancia, «se convertirán en una especie de guía» para los tribunales.De este modo, diferentes medios han recogido nuestra opinión y han publicado numerosos artículos. Algunos medios como La Vanguardia o Diario Información destacan la victoria de la banca.Por otra parte, Tecnotramit ha estado presente en otros medios que se han centrado en la mediación bancaria como medida para prevenir el colapso judicial (en parte ocasionado por las reclamaciones relacionadas con el IRPH), como la Agencia EFE o El Diario.es.No obstante, mientras bancos, particulares y jueces están a la espera de un pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo, desde Tecnotramit hemos aportado a los medios una visión concreta y clara de la problemática y sobre cómo puede afectar una u otra decisión al consumidor y a la banca como parte de nuestro compromiso con la excelencia y las buenas prácticas en nuestro sector.
Juez discutiendo el IRPH
IRPH: la controversia judicial en las cláusulas hipotecarias
La aplicación de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), hecha pública el pasado 3 de marzo, ha tenido un efecto inesperado, a raíz de la diferente interpretación por parte de unos y otros órganos judiciales. En Tecnotramit, el seguimiento de esta noticia ha formado parte de nuestra actividad, puesto que las opiniones sobre esta cuestión son muy dispares.Hasta la fecha, a nivel de Audiencia Provincial, 12 Audiencias Provinciales se han pronunciado, fallando 7 Audiencias a favor del IRPH -en diversos pronunciamientos que ya superan los 20-, considerando que el IRPH es transparente o, en caso de no serlo, no es abusivo. Por el contrario, 5 Audiencias Provinciales han considerado que el IRPH es nulo por falta de transparencia. Además, las Secciones de Audiencias Provinciales no especializadas que conocen de las apelaciones contra oposiciones a las ejecuciones hipotecarias también se están pronunciando, a su vez con pronunciamientos diversos, tanto en cuanto a la apreciación de la nulidad, como en las consecuencias de la nulidad, habiéndose generado situaciones muy llamativas, como en Barcelona, en que la Sección 15ª ya ha dictado 10 pronunciamientos declarando válido y no abusivo el IRPH y, en cambio, las Secciones 4ª y 17ª han estimado la nulidad del IRPH de unas hipotecas que estaban en ejecución.A nivel de primera instancia, la situación es muy parecida a la descrita anteriormente, dado que se están efectuando diversas interpretaciones de la Sentencia del TJUE.Las Sentencias que estiman válido el IRPH ponen el acento en que el IRPH, en cuanto a índice, no puede controlarse, sino que sólo puede controlarse la cláusula del préstamo que establece este índice.También enfatizan que hay que buscar si el consumidor recibió información que le permitiera entender la significación económica y jurídica de la cláusula, sin quedarse en un concreto parámetro de los dados por el TJUE, dado que esos parámetros no son aplicables a muchos préstamos. Insisten que el sistema de cálculo es público y definido por una norma y que la evolución del IRPH se publicaba en medios. Por lo que un consumidor atento y perspicaz con la cláusula de la escritura percibía que el IRPH iba a determinar lo que iban a pagar, que era un tipo variable que subía y bajaba.Por el contrario, las Sentencias que consideran no transparente el IRPH entienden que el TJUE exige que se hiciera una explicación de la metodología de cálculo del tipo y que se diera información al consumidor del comportamiento del IRPH en los dos años anteriores, al ser una información exigida por la normativa sectorial –si bien no aplicable a todos los préstamos-.¿Qué determina la nulidad del IPRH?La falta de transparencia se considera por parte de unas sentencias como una causa de nulidad autónoma, por lo que determina la nulidad sin más. No obstante, otros pronunciamientos entienden que la falta de transparencia habilita a realizar el juicio de abusividad, que debe consistir, en evaluar si el consumidor hubiese aceptado la cláusula en caso de haberse cumplido los deberes de transparencia, considerando si se produce perjuicio o no, y si la entidad ha actuado de mala fe. Además, destacan las Sentencias que el IRPH es un tipo creado por el Estado justamente para ser utilizado, siendo además una media de tipos utilizada en operaciones reales, por lo que no puede considerarse abusivo. No hay obligación de asesoramiento, por lo que no se exige al banco hacer comparativas de tipos referenciales.Además, es un tipo que no frustró las expectativas del consumidor, dado su comportamiento, y que sólo ha llamado la atención de los consumidores después del año 2008, y por no haber bajado con la misma intensidad que el EURIBOR.  “En definitiva –concluyen los jueces de la Audiencia provincial de Madrid, los últimos en pronunciarse sobre esto-, en el caso de la cláusula IRPH ni el exquisito cumplimiento del deber de información evitaría la clase de desequilibrio que se denuncia ni su total incumplimiento sería capaz de provocarlo”.Desde Tecnotramit, David Viladecans, director del área de Asesoría Jurídica en Tecnotramit, aclara para Legal Today en este artículo que “su nulidad puede ser muy perjudicial para el consumidor y en tal caso, habrá que sustituirla por el tipo que se haya convenido por las partes – el que se haya fijado como sustitutivo en la escritura- o por un sustitutivo legal.”Por el momento, el Tribunal Supremo, que podría de cerrar este contencioso con una sentencia del Pleno, interpretando la del TJUE –ahora que la nueva cuestión prejudicial anunciada por el Juez de Primera Instancia nº 38 BCN posiblemente quede paralizada por su recusación, que comporta la suspensión de todos los trámites-, aún no se ha pronunciado al respecto, si bien ya han admitido a trámite diversos recursos a los que parece que se les va a dar curso en breve. Desde Tecnotramit, seguiremos pendientes de las últimas noticias al respecto.