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Prescripción en el reclamo de los gastos hipotecarios
Tras varios cambios de criterio, en 2019 el Tribunal Supremo fijó que la nulidad de la cláusula de imputación de gastos tenía como consecuencia que la entidad financiera tuviese que devolver la mitad de los gastos de notaría y gestoría y la totalidad de los gastos de registro, siendo de cuenta del prestatario el resto de los gastos e impuestos. No obstante, varias Audiencia Provinciales entendían que la acción de reclamación de gastos estaba sometida a plazo de prescripción. En julio de 2020 Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sendas Sentencias en que señaló que la restitución de los gastos era una cuestión de derecho nacional, ratificando así la postura del Tribunal Supremo, dictaminando que era admisible que la acción de reclamación de gastos quedase sometida a prescripción, si bien se tenía que garantizar que el plazo fuese suficiente para que el consumidor no viese vaciado su derecho a reclamar. La Audiencia Provincial de Barcelona, en un reciente pronunciamiento, ha ratificado que las devoluciones de gastos prescriben, lo que reduciría considerablemente la cifra de afectados con derecho a indemnización. En concreto, el plazo en Catalunya es de 10 años según la Audiencia Provincial de Barcelona. “De esta manera, los gastos pagados hace 10 años o más no se podrán reclamar, sino se han reclamado ya, lo que repercutirá en que miles de reclamaciones serán desestimadas”, analiza David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit y prosigue, “esta sentencia es muy relevante porque es la primera que se pronuncia sobre la prescripción de los tras la STJUE de fecha 16/7/2020, analizando la incidencia de dicha sentencia en la prescripción de la acción y reclamación de gastos”. La importancia de este pronunciamiento es que hace compatible la prescripción con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16 de julio de 2020 y recuerda que la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no es contraria a la Directiva 93/13. Ésta especifica que la acción restitutoria asociada a la nulidad de una cláusula por abusividad esté sometida a plazos prescriptivos, siempre y cuando ni el inicio del plazo prescriptivo ni su duración hagan imposible o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar su restitución. Esto es, el establecimiento de plazos razonables de carácter preclusivo para demandar es compatible con el Derecho de la Unión.Según la letra de la sentencia, “el plazo es de 10 años y debe contarse desde el día en que se pagó la última de las facturas de los gastos”, explica David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que añade que “esta postura no queda en entredicho por la STJUE de fecha 16/07/2020, dado garantiza el principio de efectividad, atendido que el plazo es largo, al pagar la última factura el consumidor conoce el perjuicio sufrido y porque la prescripción es fácilmente interrumpible con una mera reclamación en la oficina bancaria o vía correo electrónico”.¿Qué significará esta sentencia para entidades bancarias y consumidores?Este dictamen tendrá consecuencias tanto para las entidades bancarias como para los consumidores que contrataron un préstamo hipotecario. Los consumidores que firmaron una hipoteca con gastos abonados hace 10 años o más, no podrán reclamar. Para la banca supondrá una reducción de costes presupuestados, “al dejar fuera de indemnización los gastos de muchas hipotecas otorgadas”, resalta Viladecans Jiménez “conforme pase el tiempo, más gastos serán irreivindicables”.Este pronunciamiento tiene vigencia en el ámbito provincial, por lo que afecta a las reclamaciones realizadas en la provincia de Barcelona. No obstante, “es previsible que otras audiencias, como ya ha pasado en otras ocasiones, hagan suyo este argumentario y se pronuncien en la misma línea” asegura el experto.
¿Qué es el scoring y para qué sirve?
Es muy común en la petición de préstamos o hipotecas la utilización del scoring, de forma muy resumida, se trata de una herramienta que utiliza el banco para decidir si concede el préstamo en función de la capacidad de endeudamiento y la solvencia. Concretamente, el scoring es un sistema de evaluación bancaria que permite predecir la posibilidad de impago de un préstamo analizando de forma automática la solvencia del cliente. Esto permite al banco tomar decisiones sobre el riesgo de los clientes sin que intervenga el sesgo emocional. Si un cliente obtiene un scoring alto significa que tiene buena capacidad de crédito, pero si la puntuación es baja, es más complicado que el banco apruebe el préstamo. En esta puntuación influyen no solo los ingresos y la situación personal (de ser un crédito personal), sino también si existen deudas pendientes de pago, así como el historial crediticio. Por tanto, el sistema prevé si el cliente será capaz de devolver el préstamo en función de lo que ha ocurrido en circunstancias parecidas con clientes de un perfil similar, ya que el scoring se basa en la estadística. ¿Cómo funciona? El scoring automático funciona a través de algoritmos que van modificándose según la información que procesan. Lógicamente, cuanta más información tiene el banco del cliente, los resultados del análisis son más fiables, por lo que es normal que pida información complementaria a la que dispone en su base de datos. En Tecnotramit gestionamos procesos de scoring, de acuerdo con las especificaciones y/o aplicativos del cliente. Contamos con una plantilla de más de 450 personas especializadas en la formalización de operaciones hipotecarias tanto para particulares como para promotores.  Además, ofrecemos un amplio catálogo de soluciones adaptadas a las necesidades de nuestros clientes que comprenden desde la preparación integral de todo el expediente con personal propio desplazado en Centros de Formalización específicos hasta la realización remota de tareas parciales del proceso.
La regulación de los alquileres en Cataluña repercutirá en una reducción de la oferta y una segmentación del mercado
Cataluña avanza en una normativa para la regulación del alquiler, texto que han elaborado el sindicato de alquileres catalán y el Departamento de Justicia de la Generalitat. Se prevé que esta nueva ley de alquiler abarque a los 60 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes, y por tanto, afectará de lleno al colectivo de propietarios de esta comunidad autónoma.Sobre esta iniciativa, Vicenç Hernández Reche, director general de Tecnotramit: asegura que “este tipo de política intervencionista tiene un efecto negativo probado en el mercado”. “No es una medida novedosa -explica el directivo-. La historia nos muestra ejemplos de políticas similares en diversas ciudades del mundo desde la 1ª Guerra Mundial, porque son medidas de fácil implementación y de carácter populista”.“En el corto plazo son medidas positivas ya que atacan una acción inmediata y directa a los problemas de accesibilidad de ciertos colectivos. Pero la evidencia histórica expone que en el medio y largo plazo la aparición de efectos contrarios relevantes especialmente cuando se mantienen durante períodos de tiempo elevados”, explica el directivo.En este sentido, Fernández Reche sostiene que, a partir de este tipo de medidas, la oferta de alquiler reacciona disminuyendo el número de viviendas disponibles en el mercado, reduciendo los gastos de mantenimiento de las viviendas o cambiando la composición de la vivienda ofertada con el objetivo de sortear la regulación. “De manera adicional, se puede crear una segmentación en el mercado de la vivienda originando un mercado dual, y tienen una incidencia negativa en aquellos segmentos fuera del alcance de la regulación por la presión al alza de los precios”, asegura.Aspectos jurídicosDesde un punto de vista jurídico, David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, afirma que “se podría decir que resulta una medida inconstitucional dado que se está legislando sobre una cuestión que es competencia del Estado, lo que incluso señaló el propio Consell de Garanties Estatutaries 2019, al dictaminar sobre una medida similar que se intentó implantar en ese año por parte de la Generalitat”.Además, -concluye-, “una limitación de las rentas podría ser inconstitucional si se considera que atenta gravemente a la propiedad privada, dado que si bien la propiedad privada, según la Constitución, debe tener una función social, lo que no puede admitirse es que se creen medidas gravemente atentatorias contra la propiedad o que encubran una especie de expropiación. La nueva ley de alquileres en Cataluña ha de preservar también los intereses del propietario y sin carácter retroactivo”. 
¿Se incrementará la morosidad en el pago de hipotecas y créditos tras la crisis del coronavirus?
A raíz de la crisis sanitaria del COVID-19, y con motivo de la publicación del Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (BOE de 18 de marzo de 2020), del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 ( BOE de 1 de abril de 2020), y del Real Decreto- Ley 15/2020 de 21 de abril y Real Decreto-Ley 19/2020 de 26 de mayo que complementan a los anteriores, los bancos permiten solicitar la aplicación de la Moratoria Hipotecaria Legal.Las tasas de morosidad han bajado considerablemente desde el fin de la crisis del 2008. Mientras que en 2013 los créditos dudosos ascendían a casi 33.000 millones de euros, en 2019 se situaban en 15.434 millones de euros, cerca de la mitad. Esta medida de mora hipotecaria solo afectará a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debido al impacto del COVID-19. Aunque para las entidades financieras “no supondrá más que un contratiempo” tal como aseguraba nuestro CEO, Vicenç Hernández Reche, recientemente. En el futuro más inmediato, las hipotecas para adquirir vivienda serán la primera prueba de fuego que librará el sector para comprobar la aceptación de las solicitudes tras el parón económico provocado por la pandemia. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, tal y como explica La Voz de Galicia los bancos conceden importes de hasta un 75,4 % del valor de tasación de la vivienda.Además, hay que tener en cuenta a nivel del consumidor que ahora, y como ocurría en los últimos años, el importe mensual de la cuota no debe superar un tercio de los ingresos de la unidad familiar, así como los avales para completar la operación con garantías. También se debe tener en cuenta la realidad de un mercado como el hipotecario en el que la modalidad a tipo fijo supera a las variables.En concreto, hasta abril, el 51 % de las hipotecas se contrataron con la modalidad de una cuota estable frente al 49 % de los recibos cuyo importe dependía de la evolución del euríbor, el índice más utilizado como referencia hipotecaria.Sin embargo, es importante para conocer la situación actual el estado de los créditos al consumo. Hasta ahora, los ciudadanos deben 93.400 millones de euros, lo que supone un 8 % más que a finales de 2018.De hecho, el Banco de España ya ha advertido sobre el impacto que supone para las entidades el incremento de la morosidad de los créditos al consumo ya que la falta de pago estos préstamos «está asociado a un incremento significativo de la probabilidad posterior de no pagar el préstamo hipotecario», según se explica en el Informe de Estabilidad Financiera de Primavera. Aunque “las entidades son conscientes que se juegan un papel importante en la gestión reputacional de su actividad y se están volcando en ayudar a sus clientes,» explica nuestro CEO a Inmodiario y apunta a que «los intereses ya son muy bajos, con lo que la diferenciación está viniendo de las condiciones de vinculación«.Por tanto, aunque a nivel sociopolítico se han tomado medidas para evitar el incremento de la morosidad, la solución sigue pasando por la regeneración del tejido empresarial y la recuperación económica que garantice un mercado laboral estable para garantizar el consumo y la salud de nuestro sistema económico.